當您閱讀以下內容表示同意以上免責法律聲明，並同意與了解自身投資損益與本Blog無關。
免費訂閱本Blog，請移至最上方點選訂閱按鈕，輸入Email後Google會在一定時間寄發Email給您通知有最新文章。
重點事件大事記-->點擊連結
文章曾提起之進出價位-->點擊連結
贊助好友方式-->點擊連結
這禮拜最重要的大事莫過於中美貿易戰已經即將進入尾聲，川普認為要簽署貿易協定並且已經針對川習大會準備進行中美領導人的會談，我認為兩人的會面就是中國股市最好的賣點， 而鮑威爾也即將在本週進行國會證詞，他的說法預料又會再度讓市場聽看看這週小鷹的言論是否會持續加強。
另外中國PMI指數也會在這周公佈，上週歐元區PMI衰退後，因為對中美貿易戰的預期導致並股市沒有反應，且週五還因為貿易戰預期大幅轉好，樂觀氣氛濃厚而大漲，我這波對全球市場因為貿易戰的信心強調短線做多，但長線仍就悲觀看待景氣和美元的垃圾化，這一點我看最近已經有財經媒體終於追上來談美元的垃圾化和各國增持黃金儲備來去化美元。
有一個好朋友留言問了一個問題，他說我在升息循環看壞地產因利率拉高的違約潮，在降息循環是否反著看看多房地產？因為他有買房的剛需，我認為所謂剛需通常就是結婚或者生子被老婆逼著買一間房，在台灣很可悲的就是男人沒有房好像就是不行，實際上一間房子如果你是拿來自住是一個超級負資產，你想想如果你一間房子貸款800萬，自備200萬，換算30年房貸好了(30年房貸現在40歲的人大概不太懂，現在30歲左右甚至以下的都用30年房貸了)，房地產市場不可能永遠只漲不跌，且現在生育率已經低到世界最低了，30年後生育率你想能多高？誰接手你的房地產？連大陸開放二胎後生育率都直直掉，買房子實際上是一個非常差非常差的投資，我們回到原來那個話題，200萬的自備款一年如果5%報酬就好(買股票這種報酬率是非常非常保守的要求，常常一個月就達到了，稍微會看財務報表也不難找)一年是10萬元，我們都不算複利的狀況，也只算自備款，光是這200萬，一年算10萬，30年就讓你少掉300萬，再加上房貸的2%左右的利息還有管理費再加上裝潢還有攤提一下800萬一個月本利攤還至少要35500左右，一年就是42萬，重點是你要保證每年房地產大概都要漲3%，現在房地產已經好幾年都漲不動了，如果房地產每年價格沒有漲3%基本上就不具備抗通膨的能力，所以實際上房地產已經除了少數地區如台南，以下圖紫色線是全國的價格指數，橘色是台南，只有台南有顯著的成長，其他大概都是維持，基本上房地產價格持平就是種虧損，跟現金類似的概念，因為地產最終的價值要靠通膨去反映，所以如果沒有漲就等於失去抗通膨能力，這主要是因為房地合一後，房價基本上短期炒作已經被稅率卡死，沒辦法衝出週轉量，有點類似假設股票規定買進以後，三年才能賣，那股市成交量一定大跌的道理。
沒有量就很難有價，且未來五年的房地產還要經歷一次金融海嘯，這次海嘯我認為你要買房，到海嘯再買，因為海嘯後價格崩潰，必然用貨幣寬鬆救，到時候才是你買房的最佳時機，所以再忍忍吧，跪著求求老婆股市崩盤我們就衝進去代銷或是房仲當大爺，你大概沒聽過金融海嘯的時候，有些傳產業的大老闆，現在台北市很多房地產你都會看到伯朗咖啡，背後的老闆就是現在非常知名的葛瑪蘭酒和金車集團的老闆在金融海嘯買下的，那時候你去買房代銷業者和房仲是把你當大爺在祀奉，你不要客氣用力殺用力喊，絕對喊到一個芭樂價給你，信義區那時候一坪中古屋都能買到2字和3字頭了你的位置有好到比信義區還好嗎？
另外如果真的要買房，我給的以下幾點建議，千萬不要裝潢，如果買中古屋要注重基礎建設，例如水電漏水和管線配置，我見過很多人花一兩百萬裝潢，結果木材嚴重滲水，全部打掉重做，如果買新房子也不要裝潢，因為到時候五六年你很快又會想換房。
一開始看30坪左右的就好，在新北大概房價二線區域，如林口、三峽、淡水這些地方都可以買到這種產品，價格都20-30 左右就有，坪數越低越好，因為假設房價崩盤，你不會虧得那麼慘，但如果房價上漲，有點房地產投資經驗的一定會說我說的對，小坪數的漲得最快，但要有點基本概念。
第一點，你買的房子要好租，最好週遭鄰居蠻多都是租屋族也不錯，通常一個建案有30%是租屋的表示這房子未來你不賣租人也能創造現金流。
第二點，周遭要有工作機會，像林口因為有華亞園區科技園區，所以剛需一直成長，當年炒到40萬，現在跌回30還是一直很有撐，就是因為有工作機會，差一點的如果是學區也還可以。
第三點，要有捷運或者公車還是火車周遭，至少走路10分鐘會到，這種房子因為有交通建設支持，有一定的人流，就比較能當作題材交通便利賣出，上班族有家庭一定會買。
第四點，生活機能要好，最好有全聯、量販店等等，因為通常在這邊設點的賣場都表示對周遭有一定的菜籃族，表示自住客多，也會形成一定需求。
以上四點我認為最重要還是工作機會，因為有工作或者學校人家才會在你這買房，但工作又更大於學校，因為未來人口減少學區除非你是台大週邊這種頂級學校永遠有人，否則後段的私立其實很多套房價格很多都崩盤了，房東求售的一大堆，都套的很深經營很困難，其次就是交通，交通好，其實通常生活機能也都不差，但少數會遇到剛開好的站或是比較偏遠的捷運站沒有生活機能的，這種未來也不會太差，因為交通方便房價便宜慢慢生活機能就會進駐。
房地產其實我覺得最重要就是要多看多比較，看多自然比一比就知道其實價差很大，一樣的錢常常可以買到更好的產品，不要看個五間十間就下手，以工作地去找至少要看個一百間以上才叫有看，我是認為真的要買房跟買股其實沒有太大差異，都還是以房子真實的剛需為主，我自己住的房子，捷運站大概7分鐘會到，生活機能不算太好所以讓房價有點偏低，工作機會有，坪數40坪左右，周遭租客不算少，常常都有房東在簽約，但因為租金不算便宜，通常都是薪水偏高小家庭租，一樣的總價，我看過很多地點超爛，沒交通，沒生活機能，連租可能ＰＯ上去聽到地點人家就軟掉的建案，現在建商根本是神經病，垃圾當黃金賣，基本上就是因為央行總裁彭淮南對信用管制極度差勁的後果，現在全民都要買單受害，也被傳統觀念結婚就是要有一間房，男人沒有房就是魯蛇害死，這是父母那輩的週期記憶教他們的，但父母可能不知道，如果你當年不是買房是投資統一食品股，買一間小套房來住，每個月薪水通通買統一，你現在可能不用上班媽媽可以幫你繳房貸，會不會投資而已，不然為什麼連戰老婆去買三商銀沒去台北市砸大錢買地買房？
每一代的人都會傳授屬於自己年代的週期記憶，如果台灣的教育有在中學就教你看懂週期，或許現在不會那麼多年輕人陷在買房的窘境中，婚姻最重要的元素是兩個人有健康的個性，例如不容易發脾氣，能互相體諒，男人不要大男人主義，樂意為家庭付出洗碗、洗衣服、掃地，男女都懂得量入為出，和能控制自己慾望，現在男人女人多的是連控制自己的性慾都沒辦法的人，這不是男女的問題，是意志力與精神狀況太差，很容易脆弱的喜歡上別人和被別人勾引，這就是現代30-40歲那麼多外遇和離婚的因素，如果你現在有孩子要結婚了可能25以上進入適婚年齡，希望這篇文章能幫到這群人，脫離那終身房奴的思維，人的一生不長30年買一間房會是年輕人這輩子最錯誤的投資，現在的台灣週期就是日本大蕭條週期的前夕，不出5年，你會看見全世界QE的時候台灣房價還是漲得舉步維艱，到時候房價要漲有可能就是再去修房地合一稅來救經濟，然後民怨再度沸騰，只會炒房的社會以前不是沒有，以前蓋不出高樓大廈，所以炒土地，土地炒翻天，最後農民沒飯吃連租都租不起田，就是殺人造反，這個週期永遠不變，鋤頭換成刀子和槍而已，濫發鈔票是什麼後果？
實際上就是購買力的崩潰，現在的房價就是在反應每個人新台幣的購買力崩潰，不然哪有那種三十年要不吃不喝買一間房的道理？而且哪有孩子越生越少，需求越來越低，供給越來越多，價格還越來越貴的道理？
現在房價我舉個例子就很像一間麵包店，每天生產30個麵包，客人今天來30個，1個麵包賣30元，明天開始，麵包店決定生產60個麵包，客人來20個，但麵包一個要賣60元，店家第一天營收900元，第二天3600元，客人變少了價格變貴了還是都賣掉了？
那一定有很有錢的客人去收購了更多的麵包，不然怎麼達到銷售一空的？
這樣你就懂了，不要以為高點套不到富豪，地產一崩盤你馬上會看到大富豪跳樓自殺，因為很多富豪就靠地產起家致富，他不相信房地產是會跌的，這輩子沒看過，跌起來就會要命的，所以請記得，房子買越小坪數越便宜越好，跌起來你會活下去，漲起來也不會輸給別人，不要用一生當建商的奴隸，讓時間和好公司成為你的奴隸，不要讓夫妻都變成建商的奴隸，為什麼建商能這麼富有，買電視台，兒子買麥拉倫、藍寶堅尼、法拉利通通買一台還都最新款限量款，每個人排隊拿你30年青春給他，他不這樣買才難勒，幾萬年的小夫妻青春都由銀行先預支給了建商，賣掉房子那刻是買方跟銀行的事情了，干我屁事，去開他的超跑了，下個討論懸吊改哪，馬力要加到多少，你的房貸違約還是房價下跌，那是你自己要買的干我建商屁事？
人生有幾個30年可以重來？通膨以外還有需求與供給，即便通膨了，通膨空間給黃金給石油都不夠了，會給一個供給持續成長，需求持續衰退的資產？日本不就活生生擺在眼前的例子？
每一個要買房子的人都應該想想，買房那一刻用你30年青春交換的是什麼？
買房那天很爽，第一年很爽，第二年很爽(因為寬限期還沒到)，第三年很痛，第四年很辛苦，
隔壁同事不買房你笑他魯，他每年出國玩，給老婆買LV，住合宜宅，還有錢繳保險跟孝親費，這時候你都沒感覺繼續笑他魯你辛苦揹房貸，2017年65歲的台灣老人有14%，2050年有超過三百萬台灣人口會死亡消失，人口會低於2000萬，少了300萬，一個台中市人口的概念，那台灣房價在你還清房貸的那一天會剩下多少？
給你一個最簡單的概念，2000萬是2300萬的86%左右，一個需求減少14%的市場，正常來講價格會跌至少2-3倍左右，也就是要下跌28％-42%左右，30年後你的房子跌掉30%，但這是以現在來算，通膨很可能會讓你撐著，30年後你1000萬的房子還完也就1000萬，青春全給了這間房，但表示你30年一無所有，而且這還是我比較樂觀的估計，搞不好那時候新台幣都薄到無法交易了根本沒人用，明朝發紙鈔亂發一通最後根本沒人用，一間房就算五億也沒用，因為一塊麵包可能也要2000萬元，對房地產你要悲觀悲觀再悲觀，他開始邁向正常資產折舊資產之路，週期已到，神仙難救，抗通膨另尋他路吧。
-中美貿易戰即將完結篇，房產長線已入正常化資產折舊之路){kind=link}
0 留言