都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一時，當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更：一、因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。二、為避免重大災害之發生時。三、為適應國防或經濟發展之需要時。四、為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時。
京華城案引入了相關透水保水的規定， 綠建築等在上面直播可以看到當台北市水災來臨時可以有效避免水災發生，此外還有提高耐震等級等都可以適用都市計畫法27條第1項第3款的狀況。
都市計畫範圍內屋齡三十年以上五層樓以下之公寓大廈合法建築物，經所有權人同意辦理原有建築物之重建，且無法劃定都市更新單元辦理重建者，得依該合法建築物原建築容積建築； 或符合下列條件者，得於法定容積百分之二十限度內放寬其建築容積：一、採綠建築規劃設計：建築基地及建築物採綠建築設計，取得候選綠建築證書及通過綠建築分級評估銀級以上。二、提高結構物耐震性能：耐震能力達現行規定之一點二五倍。三、應用智慧建築技術：建築基地及建築物採智慧建築設計，取得候選智慧建築證書，且通過智慧建築等級評估銀級以上。四、納入綠色能源：使用再生能源發電設備。五、其他對於都市環境品質有高於法規規定之具體貢獻。縣（市）政府辦理審查前項條件時，應就分級、細目、條件、容積額度及協議等事項作必要之規定。依第三十三條第二項規定辦理重建者，不得再依第一項規定申請放寬建築容積。
都市計畫法第85條相關規定
本法施行細則，在直轄市由直轄市政府訂定，送內政部核轉行政院備案；在省由內政部訂定，送請行政院備案。
都市計畫法第39條：
對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中作必要之規定。
台北市都市計畫法施行細則第25條也明文寫到：
都市計畫地區內，市政府認為土地有合理使用之必要時，得擬定細部計畫規定地區內土地及建築物之使用，基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，及有關交通、景觀、防火等事項，並依本法第二十三條規定程序辦理。
關鍵就在於 《台北市都市計畫法施行細則》寫的不如《都市計畫法臺灣省施行細則（89.12.29 訂定）》那麼清楚，導致後續爭議，但雖然該案看似準用都市更新，但相關的條件其實都比都市更新更差，也沒有適用更高的危老或者都市更新的獎勵容積，且在直撥中還提到京華城提供超越都更的條件都能證明本案並非直接適用都更的條件。
建蔽率是指建築物的建築面積與建築基地面積之比，用來表示一塊土地上建築物所佔用的比例。這個指標常用於都市計畫和土地利用管制中，用來控制建築密度和保留一定的空地，假設有一塊土地面積為1000平方米，其中建築物的建築面積為400平方米，那麼建蔽率為40%。
容積率是指一個建築基地上，總樓地板面積與該建築基地面積之比。這個指標用來衡量土地開發密度，也是用在都市計畫和建築管理中的數據。假設有一塊土地面積為1000平方米，該土地上的建築物總樓地板面積為3000平方米，那麼容積率就是3，也就是300%。
都市計畫法第40條規定「都市計畫經發布實施後，應依建築法之規定，實施建築管理」，本市早期部分劃設或變更之商業區於都市計畫書另規定其管制事項，有別於當時「臺北市土地使用分區管制規則」（現為自治條例）之規定，為達簡政便民，提高行政效率，並避免後續管制混淆，故自84年9月27日公告實施之「修訂台北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」，始於都市計畫書規定事項有別於臺北市土地使用分區管制規則（現為自治條例）者皆加註「特」，表示都市計畫書有「特別規定」，尚非加註「特」者皆為84年所變更之分區。所以有些官員會說是商三特，但容積率與商三是一樣的！
依都市計畫法第26條、第27條規範意旨，都市計畫經發布實施後，並非不得變更，除應依據發展情況並參考人民建議定期通盤檢討作必要之變更外，如遇有重大事變、災害，或為適應國防、經濟發展需要，或為配合興建重大設施，尚應視實際情況迅行變更。
都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法，由內政部定之。
都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一時，當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更：一、因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。二、為避免重大災害之發生時。三、為適應國防或經濟發展之需要時。四、為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時。
前項都市計畫之變更，內政部或縣（市）政府得指定各該原擬定之機關限期為之，必要時，並得逕為變更。
到這邊可以看出560%的問題已經確定了，刪除了允建樓地板面積保障法院判決台北市政府合法，當時的市長是柯文哲，後面這又有最高行政法院 110 年度上字第 707 號 行政判決，講的又更多細節了。
法院認為，變更土地使用計畫由整體開發改為分區開發屬於細部計畫的變更，這種變更依都市計畫法第23條規定，可以由直轄市政府核定，而不需經內政部核定，因此法定程序並無違反。
變更開發方式雖然對威京公司的權益有影響，但這是行政處分的一部分，威京公司有權提出訴訟。威京公司捐地及捐款的義務是其取得整體開發權的條件，這些義務不會因計畫變更而失效。
法院認為，都市計畫法第26條和第27條的規定，都市計畫經發布實施後，並非不能變更，尤其在有重大事變或經濟發展需要的情況下，可以迅速變更。因此，信賴保護問題並不存在，這一段與前審時的看法一致，簡單說就是台北市政府有權力去變更度都市計畫，法院認為，都市計畫委員會第654次會議的審議程序和決議過程符合法定程序，並無程序上的瑕疵。
會議記錄的連結如下：
法院認為，威京公司主張被告應返還捐地捐款或給予補償，依行政訴訟法第8條第2項的規定，該請求應與撤銷訴訟合併提起，但因該請求不符合相關要件，因此不予採納。
這裡行政訴訟法第8條第2項真的不好理解，我花了一點時間才懂法律上的想法：
威京公司在訴訟中說，由於被告（台北市政府）取消了他們的整體開發權，因此市政府應該返還他們捐贈的土地和款項，或者給予補償。
行政訴訟法第8條第2項規定：
前項給付訴訟之裁判，以行政處分應否撤銷為據者，應於依第四條第一項或第三項提起撤銷訴訟時，併為請求。原告未為請求者，審判長應告以得為請求。
當政府撤銷你的使用許可時，你可能有兩種不同的訴求：
撤銷政府的決定：你希望法院判定政府的撤銷決定無效，讓你恢復使用許可。
要求賠償：如果你接受許可已經被撤銷這個事實，但因為撤銷決定給你造成了損失，你希望政府賠償你的損失。
根據法律規定，如果你的賠償請求是基於政府的決定是否正確，那麼這兩個訴求應該一起提出，這樣法院可以同時處理這兩個相關的問題，避免矛盾的裁判結果。
例如：假設你擁有一塊地的使用許可，但政府突然撤銷了這個許可。你可以：
提起撤銷訴訟：要求法院撤銷政府的決定，讓你恢復使用許可。
要求賠償：如果你接受撤銷許可這個事實，但因這個決定你遭受了損失（例如建設費用、營業收入損失等），你要求政府賠償這些損失。
法律規定你應該同時提起這兩個訴訟，這樣法院可以一併處理。如果你只提起賠償訴訟，而不提起撤銷訴訟，法院可能認為這兩者是相關的，應該一起處理，這樣能更有效率地解決爭議。
在威京公司的案例中，法院認為他們的賠償請求不符合這種需要合併處理的規定。
而京華城最主要就是想要得到：
①刪除「允建之樓地板面積得不於原已申請執照之樓地板面積120,284.39平方公尺」文字之處分，以及訴願決定均撤銷。
②被告應於恢復「允建之樓地板面積得不低於原已申請執照之樓地板面積120,284.39平方訴公尺」文字後方加註「（換算成容積率為651. 52%）」之文字。
因為這樣比原本560%的樓地板面積更大，但後來840%的容積率的爭議來了，通過這項決議的是臺北市都市計畫委員會第783次會議紀錄。
會議記錄連結：
而審議的委員是關專案小組成員，經召集人徐國城委員邀請並由都委會幕僚單位逐一徵何芳子委員、馮正民委員、黃台生委員、潘一如委員、陳明吉委員擔任專案小組委員。
也就是說是這樣委員來同意560%變更為840%的容積率的，這會議記錄裡面記錄了一些當地居民的意見：
羅○芝：
京華城剛開幕時候人很多，我們鄰居大家都很高興有人潮、很繁榮，沒有想到生意越來越差，後來就連旁邊的店家也一家一家收起來，現在真的很蕭條，大家都搬走了。看到京華城拆掉，現在要蓋新大樓，希望臺北市能支持他們快點蓋好，而且是最新式的大樓。
林○芬：
一、我是住在京華城旁邊的居民，對於這次都市計畫表示支持:一、京華城曾經帶來地方的繁榮和居民的便利自從京華城開幕後，京華城不但有特殊的造型，還有方便的購物中心和美食街，一直提供了居民很方便的休閒購物以及娛樂環境，我也可以抬頭挺胸並且驕傲的向親朋好友說自己住在京華城附近，當時京華城營運的時候也的確感受到人潮為附近周邊帶來熱鬧，連帶也影響了周遭店家的繁榮，例如：吉祥路與南京東路口有「京華城理容院」，引用京華城的名稱，當時生意相當風光。
二、松山區發展需要注入新的活力因為京華城開幕初期並無捷運系統，而信義計畫區陸續有多棟百貨公司進駐，又有便捷的板南線，因此京華城後期沒落許多，原本附近繁榮的商圈也門可羅雀，身為居民實在覺得不勝唏噓。縱使近期松山新店線已經通車，也難以吸引人潮，附近沒有商場或是商辦、飯店等大地標，人流稀稀疏疏，身為居民親眼看到這邊由盛轉衰，感到十分可惜，需要有再次發展的新活力注入。
三、人民引頸期盼政府投入資源再創地區繁華我感覺臺北市政府近幾年來都偏心於東西區發展還有熱衷於信義計畫區的開發；對於我們松山區居民相當不公平，松山區的地理位置是處於臺北市的中心位置，是相當具發展潛力的地方，相信如果市政府願意對我們松山區投入一些想法與資源，絕對可以有意想不到的美好發展，更能再創地區繁華，這個地區如果興盛發展，一定也是臺北市府很好的政績。
四、支持改造重建，居民樂見其成京華城拆除後現在要改建為商辦園區，我看他們自提的都市計畫書，想要再打造臺北新地標亮點，並且認養復盛公園，如未來可以提供我們居民安全舒適、可以放鬆休息的公園和人行環境，並且能夠增加就業機會、繁榮地方，我們地方居民都願意大力鼓勵並且支持!容積獎勵的部分相信只要能有助發展，不違反法令，我們地方居民都會支持。蓋好的商辦大樓也是帶動我們松山區附近吉祥里、復盛里再發展的一個契機，身為居民，深深期待這個新的商辦地標可以再度成為我們引以為傲的榮耀，實質上更能重新繁榮松山區，也能有更多都市更新發展的機會，請市政府務必傾聽我們居民的聲音。
林○蘭
我是居住松山區多年的居民，對於這次的都市計畫我有下面的期許:
一、地方期待環境品質再次提升
我們松山區復盛里、吉祥里等地方都是相當具有發展潛力的地方，早年京華城捐贈的復盛公園，現在也都是里民活動、聚集的場所，我認為一點也不輸民生社區。我只希望京華城重建不要影響復盛公園，最好京華城能夠認養、維護公園綠地，相信對地方絕對是好事。
二、南京三民就指望京華城帶動發展
一條市民大道之隔的信義計畫區快速發展，還有松山文創園區、國父紀念館等國際性景點吸引國內外遊客前往，且有板南線、市府轉運站的便利性讓信義計畫區人潮與商機絡繹不絕，身為京華城周邊的居民看了感到些許難過，縱使松山新店線103年通車，也難以吸引人潮回流，地方發展不論是商業或居住水準都持續下滑。
原本期待京華城能活絡地方發展，如今看來也不盡人意。現在南京三民周邊還是只能指望京華城重建嶄新的建築，就算是商辦大樓還是有機會吸引上班族人潮進來，活絡周邊的商家商機，一樓還是有規劃店鋪、餐廳，至少不是蓋豪宅炒房而已。
最關鍵的結論就是：
本案同意本次會議申請人所提韌性城市貢獻獎勵、智慧城市貢獻獎勵、宜居城市貢獻獎勵等項目，其合計之獎勵容積不得超過基準容積 20%。另認養復盛公園 50 年納入計畫書內載明。其餘依專案小組建議意見、公展計畫書以及本次會議補充之修正對照表修正通過。
而這份計畫書連結如下：
裡面有寫修訂新計畫的各項法規：
依照 99 年監察院糾正內政部有關缺乏容積總量管制機制(099 內正 0040 號公告)，嗣內政部即於 103 年起修訂相關規定，除增額容積與容積移轉外，非實施都市更新事業地區獎勵以 1.2 倍法定容積為限。
其實在計畫書裡面就寫的很清楚，非實施都市更新獎勵以1.2倍法定容積為限，所以我看監察院的報告和台北市政府都發局的新聞都是一頭霧水，台北市政府說：
今(24)日監察院提出市府核定京華城購物中心原址細部計畫修訂案，不當參採「都市更新建築容積獎勵辦法」創設所謂「韌性城市貢獻」等三項獎勵項目，據以核給20％容積獎勵糾正案，本細部計畫案係由京華城依都市計畫法第24條規定提出申請修訂，其變更計畫內容之合宜性、公益性、對價性、適法性等，經本市都委會討論及審議確認，均符都市計畫法令程序。
針對監察院提出糾正意見，市府都發局將進行檢討。至通案審議原則部分，亦將配合與本市都委會研訂依都市計畫法第24條申請案件相關審議原則，以利作為未來審查依據。
問題是計畫書的一開頭就寫非實施都市更新事業地區獎勵以 1.2 倍法定容積為限。顯然一開始就有認知道這個計畫不是都市更新，而且「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」這也不是都市更新獎勵辦法所定，因為計畫書一開頭就講到參考的是以內政部非實施都市更新事業地區獎勵以 1.2 倍法定容積為限的規定，最多你可以說他給出最高的獎勵太寬鬆。
二、本計畫考量都市永續與環境容受，爰依都市計畫法及相關獎勵規定精神，促使土地所有權人願意積極改善整體環境景觀、建築機能、人本交通環境，本基地建築規劃應導入新技術之應用，搭配韌性城市、防災調適之規劃思維，並朝取得綠建築、智慧建築標章等為原則，以利打造本市亮點地標、符合地區公益及貢獻、滿足公共需求，為本計畫重建滿足環境公益需求，有關本計畫訂定建築容積獎勵規定說明如下：
鑑於「臺北市綠建築自治條例」規定高層非公有新建築物增加樓地板面積應取得合格至銀級綠建築標章，本計畫為鼓勵非公有建築積極呼應韌性城市、生態節能理念，並獎勵申請人投入相當成本，故給予取得綠建築黃金級以上(含)證書之容積獎勵。
為促進商業辦公大樓新建建築以城市安全與永續韌性為重點考量，並鼓勵申請人建築物設計以耐震結構或建材設計，並加強施工品質管理與第三方監督，考量其大幅提高人事管理成本，故給予取得建築物耐震標章之容積獎勵。
考量本計畫周邊街廓多為本市公告公劃更新地區，且計畫區鄰近重大計畫地區，為促進都市整體環境改善、減災韌性調適之貢獻性，故給予基地雨水抑制設施貯留量容積獎勵。
由於目前非公有新建建物無智慧建築設計之強制規定，惟為落實「臺北智慧城」之前瞻性理念，且本計畫區鄰近本市重大建設、國際消費場域，應鼓勵申請人針對建築物設計導入智慧及友善設備或系統，故給予取得銀級以上(含)智慧建築證書之容積獎勵。
依內政部營建署 108 年 5 月 29 日修正建築技術規則規定，停車空間應「預留」供電動車輛充電相關設備及裝置空間，而為加速促進智慧城市發展，鼓勵新技術設備應用、現代化、低碳環境及無障礙空間營造，鼓勵申請人不僅預留相關空間，更進而主動設置充電停車位及相關設備，故給予設置充電車位及設備容積獎勵。
考量綠建築、智慧建築及耐震設計等容積獎勵之條件，為建築物領得使用執照後一定期間內須取得標章或通過評估，為確保核給建築容積獎勵後，申請人履行相對之責任與義務，應與臺北市政府簽訂協議書及繳納保證金，其相關執行機制及應遵行事項，準用「都市更新建築容積獎勵辦法」辦理。
我看完這份計畫書其實覺得真的沒有法律上的問題，因為監察委員所說的最大關鍵在於給予容積獎勵額度與申請人貢獻程度間也失衡，難認有北市府宣稱的「對價性」。
監察院新聞稿：
這是超級大的關鍵，監察委員提到的臺北市土地使用分區管制自治條例，第十一章 綜合設計放寬與容積獎勵規定，其實就有寫到建築基地符合下列各款規定提供公共開放空間者，其容積率及高度得予放寬，但並沒有說只限制這些情況下，在那份計畫書引用的也是監察院自己的調查結果西元2010年11月3日：
最終都市計畫法臺灣省施行細則修正，內政部於2013年5月2日部務會議討論通過營建署所提「都市計畫法台灣省施行細則」條文修正草案，增訂都市計畫容積獎勵上限規定，於實施都市更新地區之獎勵上限為50％，其他地區之獎勵上限為20％，訂於2014年1月1日起實施。
這裡面就寫得很清楚，非都更地區的獎勵上限有20%。
內政部表示，「都市計畫法臺灣省施行細則」修正是因都市計畫於法定容積以外增加之容積種類繁多，雖個別增加容積皆訂有上限，卻無總量累計上限之規定，以致總容積有失控及影響環境品質之情形。為建立都市計畫容積總量管控機制，回歸都市計畫體系管理，增訂容積獎勵總量累計上限規定。
所以監察委員寫的內容就錯得很離譜了，監察委員寫道：
本案容積獎勵，既不循上述自治條例第11章之容積獎勵專章申請；也缺乏其他法令依據；而臺北市都委會竟然僅基於「公益性」與「對價性」的考量；且無視本案不是都市更新案件，與都市更新性質也不同，就逕行參採都市更新建築容積獎勵辦法所定的「綠建築」、「智慧建築」、「耐震設計標章」等獎勵規定，法外創設所謂「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目，給予按「第三種商業區」之基準容積率（上限為560％）外加最高20％的容積獎勵，換算獎勵「容積樓地板面積」高達5,585坪（如另加計之後建築執照的免計容積部分，樓地板面積合計恐高達約10,265坪），該容積獎勵明顯逾越（牴觸）細部計畫上位法規，確有重大違失（註4）。
一開始就不是計畫書就已經寫明參考非都市更新的獎勵上限，這就要牽扯到獎勵容積是否應該全台統一的問題，因為一開始授權給地方政府，卻又要插手介入，然後又涉及到兩任政府，但我也非常不認同民眾黨議員陳宥丞說這是郝龍斌留下的爛攤子，因為當初392%的容積台北市其實是對京華城比較嚴苛的，確實在柯文哲任內比較寬鬆，但嚴苛與寬鬆不是問題。
今天最大的問題是沒有一個統一適用的標準，而無論藍、白、綠全部都在互相批評，沒有正視最大問題是今天京華城放在那裡10幾年損失不是只有京華城，主要是都市資源的浪費，在這當中對價性這種東西是見仁見智，因為沒有統一適用的標準，怎樣說都對，監察委員說沒有對價性，是因為他覺得京華城提供的條件不怎樣，根本不值得這個錢，那真正負責任監察委員要提出你認為怎樣才符合20%獎勵容積的對價性？
而不是亂扯這個案子是去採用都市更新建築容積獎勵辦法，因為一開始計畫書就寫得非常清楚，這不是都市更新案件，在這當中民眾黨議員陳宥丞說這是郝龍斌留下的爛攤子，郝龍斌自己也跟監察委員一樣鬼扯，土地分區管制規則也沒有獎勵的法源依據，實際上
都市計畫法臺灣省施行細則第 34-3 條就有規定
各土地使用分區除增額容積及依本法第八十三條之一規定可移入容積外，於法定容積增加建築容積後，不得超過下列規定：
一、依都市更新法規實施都市更新事業之地區：建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。
二、前款以外之地區：建築基地一點二倍之法定容積。
前項所稱增額容積，指都市計畫擬定機關配合公共建設計畫之財務需要，於變更都市計畫之指定範圍內增加之容積。
舊市區小建築基地合併整體開發建築、高氯離子鋼筋混凝土建築物及放射性污染建築物拆除重建時增加之建築容積，得依第三十三條、第四十條及放射性污染建築物事件防範及處理辦法規定辦理。
最主要的問題就是容積率建蔽率都是給地方政府去自行制訂，依照監察院所說本件容積獎勵的人民自提細部計畫修訂案，經臺北市政府於110年11月1日公告核定後，臺北市都發局之後也已依該容積獎勵內容，於111年10月18日核發建築執照，預定興建1幢4棟地上19層地下7層，共26層253戶；基地面積16,485㎡；總樓地板面積254,527.43㎡。
也就是台北市透過何芳子委員、馮正民委員、黃台生委員、潘一如委員、陳明吉委員這些委員由臺北市都市計畫委員會決議後獎勵容積，台北市政府發給建照，但全台沒有統一標準下卻被糾正？
這個案子在吵的就是這黃色的20%，總共5585坪。
在監察委員的報告都明確指出：
按都市計畫法第22條規定，容積率為都市計畫細部計畫應表明之土地使用分區管制之範疇；次按同法第39條規定，內政部或直轄市政府並得依據地方實際情況，於本法施行細則中規定容積率26；又依都市計畫法第85條規定，該法施行細則「在直轄市由直轄市政府訂定，送內政部核轉行政院備案」。
0 留言