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道瓊指數來到25800點
自上一波選擇權回補後
我都還沒針對新的空單重新佈空
但明天可能是我重新佈空的第一次機會
主要是在期待禮拜四凌晨的FED會議
今天中國大陸與薩爾瓦多建交
宣布與中華民國斷交
基本上這個戲碼大家已經看到不想看了
總之外交其實非常簡單
就是權力的遊戲
誰能給薩爾瓦多利益
薩爾瓦多就跟誰建交
這是完全沒有忠誠度
就是看好處
斷交不是壞事
現在聯合國也就是全球強權
也就是老大哥們的意見就是
台灣不是一個國家
屬於中國的一部分
要先認清這個現實
認清現實以後才能扭轉現實
以前我在補習班聽過一個傳奇考生
這個人上台大醫學院
據說數學好像只考到均標
我沒記錯的話
你要考到台大醫學院
數學只有均標
其他科目都要比頂標還更頂很多
但他就是知道自己數學不行
很早就把其他科都練得更強
只有知道很深刻的知道自己哪裡不足
才有機會超越自己
邁向新的境界
就像今天有一個留言
最近談比較多房地產議題
很多房地產的多頭
就通通跑出來
要先有很深刻的認識
我還記得我在2012年犯過一個錯
那時候我很看好一家公司
無論別人怎麼說
我都還是看好
最後因為部位太重
資金規劃不好
那家公司停損損失了兩百多萬
還外加那時候盤勢不好
雖然我現在回想
那時候無論我那些朋友怎麼說
都無法說服我
因為他們提出的理由
莫過於技術面不好等等
但我的操作方法裡面
技術面本來就不是唯一的因素
但我事後還是再去回過頭看那家的財報
和回過頭看產業分析
結論是還有些細節沒有參透
或許回過頭我就不會砸這麼大筆看好了
最後在2013年雖然我成功扳回所有虧損還逆向獲利
但這個經驗告訴我
只要你能找到反例
就一定要尊重反例
接著回來說房地產問題
這則留言的內容是在說
因為每個政府長期都處於財政赤字
所以為了拯救不好的經濟
都會再印鈔
這段見解是正確了
歷史上所有的政府
中國歷史上的政府
幾乎都是用印鈔在稀釋人民的財富
減輕自己的債務
這見解沒有問題
但接著的見解就很有問題了
所以他得出的結論是
因為台灣政府債務也是長期上升
所以必然印鈔救經濟
又會再導致長期房價上漲
第一個思考的點是
有沒有比房地產更抗通膨的金融工具？
你去看很多的投資學教科書
全部都會得出一個結論
股票是最抗通膨的金融商品
遠比債券、原物料、黃金、房地產都更抗通膨
我記得黃國華寫的書有拿過幾家公司
來跟台北上漲最兇的房地產做比較
最後都是股票報酬率勝過房地產
但問題還有第二階
房地產可以仰賴槓桿
因為只有自備兩成的資金
所以槓桿都到5倍
如果你拿相同槓桿來股市
你會發現股市也非常好賺
一家公司假設漲10%就好
就好比你壓到上上週的金像電
你現在只有兩成資金其他券商融資
短短兩週你就獲利超過100%了
房地產怎麼可能兩週100%呢？
因為現在還要課房地合一稅
短期週轉的房地產很難獲利
而為什麼我說不應該投資房地產
因為當你自備款壓下去
除非妳收入遠比房貸高很多
否則可支配所得瞬間被壓縮
你的命運全部都壓在這間房子
這也是為什麼這篇文章一出
這麼多人瞬間激動的群起留言
因為幾乎身家性命全在上面了
但這就是市場瘋狂之處
當你的朋友如果把身家性命通通壓在一檔股票
你一定會勸勸他
規避風險
分散投資組合
但很多人卻往往忽略
把總資產幾乎100%的押上了房貸
用自己畢生的血汗賭這間房子會上漲
這種行為跟賭一家公司好還是不好
幾乎是沒兩樣
20年前你問問房仲台北市最熱鬧的地段是哪裡
扣掉通膨後現在剩多少錢？
你看房價不能看名目價格
什麼叫名目價格
名目價格就是現在這間房子可以實際成交賣2000萬
但20年前是200萬
你說這漲了10倍
這次錯的
因為現在的2000萬跟20年前的200萬不一樣
還要扣掉物價上漲
這才是實際的漲幅
而且你還忽略掉了利息的成本
還有修繕的成本
這些都是你房子內扣掉的價值
所以在跟朋友聊天
我都推薦家裡不要進行傳統裝潢
做軟裝潢
什麼叫軟裝潢
就是用家具裝潢家裡
這些裝潢未來都能帶走
換房都能再繼續使用
才能享有最高的折舊
買房子跟你買股票一樣
你不要太相信單押一隻一定會賺大錢
我買房子奉行的就是越小越好
只買用得到的空間
而且買房子我這間房子隨便掛租
一定要租得出去
因為這些自住的空間
是完全不會生任何錢
所以根本沒必要住的那麼大
那麼好
反正回家就是睡覺
白天到7-11還是券商操盤室
或是到咖啡店裝潢美氣氛佳
還有服務生服務
一天茶水錢600元好了
扣掉假日一個月22天
一個月15000好了
你部位稍微大一點
一個月找券商談判退佣金
隨便退都比這金額高
何必砸大錢買大房子
打腫臉撐胖子
之前我看電視節目講得很好
大安區的居民
買一坪建坪放洗衣機
洗衣機一台3萬元
一坪現在大安區房價大約90萬好了
93萬元的洗衣成本
但你到樓下洗衣店
洗一次衣服50元
烘一次衣服30元
80元完成一週的洗衣量
一年52週
這樣洗50年只要20萬
但很多人的選擇會是多買一坪要放洗衣機
那你再算算吃飯是不是這樣
睡覺是不是這樣
假設睡覺飯店要五坪
大安區住一晚大概都要4000
4000*365*50 住個五十年要7300萬
這樣看來不太行
買五坪的大安區套房頂多七八百萬
還是要買房子來睡覺
所有的決策就是在找尋替代方案
來思考哪種決策划算
回過頭談房價
長期而言理論上貨幣隨著時間增加
房價就會上漲
但這只是理論
實際上透過德國和日本的例子
都能看到法律控制下價格就不容易上漲
日本例子信心消失再多貨幣都無法讓房價上漲
像是內政部公布的房價指數
台北市已經出現明顯連續下跌
化作年增率來看更是明顯
只有台中、台南、高雄還在上漲
北部幾乎都呈現每年下滑
你可以看見年增率的變化是從2015年房地合一稅開始
桃園以北幾乎都呈現下跌
房價的下跌在桃園以北已經是現在進行式
不是預測也不是還未發生
而什麼時候呈現全線下跌就是關鍵
這個時間點我預測就在台灣開始升息以後
大約升息0.5-0.75%左右
地產價格就會出現明顯的鬆動
日本在資產泡沫後
隨著金融海嘯進行超寬鬆的貨幣政策
但日本的房價還是完全沒有起色
這就是很典型一但進入到通縮環境
發再多錢也沒用
台灣離這一步
就只剩下房價崩盤這一步了
要問會不會發生通縮這個問題
你要問的是
台灣預期薪資能夠漲幅比物價更厲害嗎？
如果薪資不能上漲的比物價更厲害
那就會發生物價僵固
當物價僵固因為消費者沒有能力負擔
自然就會發生消費降級
消費降級發生過去的資產負債表還沒有修復完畢
又不是變魔術
建商借再多的錢老鼠都坑完了
人口也沒上漲
還能靠繼承繼承大量房地產
繼承者的老爸房子是當年一間200萬買的台北老公寓
現在一間一億
你會做什麼事？
要是我一定是賣掉台北市的房子
然後去桃園買2000萬的透天
再不然就是去住個淡水只要1000萬
也是台北捷運
剩下9000萬還可以買一台賓士
還剩下8800萬買金融股每年領股息退休了
神經病才繼續上班顧著台北那間老房
這就是未來台北市大量的賣壓
因為價格好賣方就會自然湧現
不然你看被動元件為什麼前妻要賣股
價格好啊
當然賣啊
不賣才是傻了
會不能賣的都是套住的人
房貸還沒繳完
或者你的房子根本漲不動
稍有風吹草動就跌了
那就表示你買高了
買高了買錯了
只有兩種方式可以解決
第一種就是斷然停損
不要繼續賭下去
第二種就是繼續賭下去凹單
拚未來起死回生
但房地產就跟股票一樣
只是週期長而已
有些就像前妻一樣
是永遠回不去的
別跟你的投資談戀愛
你手中的寶物
隨著市場的變化
很可能變成市場的廢物
但現金不一樣
就算央行超發再多現金
你持有現金就擁有選擇權
可以在預期心理低點的時候
買到便宜的房子
便宜的股票
講了那麼多
手上有房子的你看多就自己安心抱牢
央行超發鈔票日本經驗已經是強大的反例
不一定能帶動通膨
那只存在教科書
美國現在房價的上漲也不是因為貨幣超發
反而是因為次貸風暴後
銀行對房貸抵押和民間信心
徹底對房地產崩盤
新屋開工大減
導致供給跟不上需求的上漲
但台灣建商對房地產的供給是不斷增加
但需求層面完全沒增加
人口停滯不是新聞
薪資停滯也不是新聞
基本面是一塌糊塗
只寄望資金層面的上漲
就跟飆股一樣
你每天都在期望主力把資金灌進去
但事與願違
天天主力都在出貨拚週轉
哪來的資金炒房？
講白一點
台灣風向球顏炳立
戴德梁行國際炒家都看空台灣房市了
對台灣的房市基本面
人口、收入、政策
沒看到半個可以撐住的利多
現在撐住的最後一根稻草就是利率
利率一漲
壓垮駱駝的最後一根稻草就全到齊了
對房市關心的人
天天盯著央行利率就對了
把錢存好
等股市崩盤
絕對漲得比房市又兇又猛
不過我還是要說不管多方還是空方市場
時間一到自然會決定勝負
看空房市頂多也是不買進
絕對沒有什麼害到人這回事
也不會有什麼漲到買不起的房價
看多房市買進
要是漲大家相安無事
跌起來自備款不夠的話本金一下子就吞噬光光
債務還是要繼續背
這風險台灣百年內也發生好幾次了
不是不會發生
也不是從來沒發生
更不是永遠不會發生
反觀股市有
一堆現金牛會在股市低點滿地屍體讓你揀
被動元件從高點到現在都打幾折了
矽晶圓不是漲價概念嗎
最近有事沒事趴在地上吃跌停
最近道瓊再挑戰1/29的週線黑K
順著中美貿易戰已經有突破盤整區間的味道
但現在要到11月才有中美雙方領袖的會談
但我問一個問題就好
共和黨在年底要舉行州長選舉
依據我的預測
川普堅持爭取貿易逆差的路線不會改變
大陸的民族主義路線也很難改變
雙方很難取得協調
川普自己都說對談判不抱期望
主事者都沒信心了
市場的信心又從何而來？
現在道瓊技術面已經突破盤整區間
納斯達克反而反向震盪
觀察道瓊的多頭概念股
以摩根大通、美國運通、波音
迪士尼、蘋果、思科、VISA
NIKE、微軟、聯合健康、輝瑞
綜觀這些概念股以
金融保險、網通、消費、生技
四種為目前多頭攻擊的目標
意思就是當美國升息預期降低
總體經濟消費數字衰退
就容易讓道瓊大跌
這週四的的FED會議就是轉折點
- 留言者: edward9751
- Email:
- 網址: http://edward9751.pixnet.net/blog
- 日期: 2018-08-22 11:18:42
除非有兩套以上的房
若只有一套房，都是紙上富貴
版主回覆：(08/22/2018 02:56:00 PM)
從房價所得比、人口、利率和政策來看，房地產沒有利多，只有利空，且搭配超高的基期，買到套到的可能性比較大。
- 留言者: 自詡無雙
- Email:
- 網址: http://tlpihb.pixnet.net/blog
- 日期: 2018-08-25 08:08:52
中國跟日本針對南亞各國的支出, 2001年統計到2011年
日本答應給 127億，最後給了127億
中國答應給1070億，最後給了 59億
口頭施惠卻事後反悔，縱使一時外交領域得勢又如何
- 留言者: 痞客邦
- Email:
- 網址: http://misspixnet.pixnet.net/blog
- 日期: 2018-09-21 12:59:24
嗨～親愛的部落客與同好夥伴們，看到大家在部落格中互動留言，真是太開心啦～
痞客邦有個追新留言小祕技tip要偷偷告訴你喲！
只要運用簡單的小撇步，在喜愛的部落格文章中，按下【+關注】按鈕，就能在自己的興趣牆上快速追蹤各種最新動態，即時和部落客與同好夥伴們留言互動，還能探索發掘更多你可能喜歡的興趣社群新鮮事喔！
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