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今年八月金融研訓院董事長許嘉棟發表了一篇文章在經濟日報
https://money.udn.com/money/story/5613/3302812
這個觀點我相信很多人已經在這個Blog看到爛了，銀行業不動產放款率達45%，表示台灣銀行放款每2塊就有快1塊用在房地產，房地產的本質是什麼?
房地產的現金流入就是租金，沒有別的，如果有別的事業那是事業創造的附加價值，與房地產本身無關，我們來算一下現在房地產的報酬率是多少?
以最佳的模型簡單計算，一間房地產租金12個月全收滿，這就是這間房地產最好的狀況。
我們就以信義區的房子來找找看，這個地點是在信義區永吉路321巷，這位置已經不算精華區且離捷運有點遠了。
租金35000，12個月是42萬，成交價1425萬，所以假設沒有房貸壓力全部滿租一年的報酬率最高就是2.9%，但假設還有房貸，以房貸利率投資型最低最低讓你貸到2%好了。
1425自備20%，貸款80%，一年利息22.8萬，42萬-22.8萬，19.2萬一個月只剩下1.6萬，19.2萬/285萬 = 6.7%，所以這下子你比較能理解房地產市場是怎麼玩的，報酬率並不低是靠著銀行的低息貸款。
但現在假設來調整一下利率，假設房屋價值不減損，利率調高0.25%，標準的升息1碼，利息會變成25.65萬，假設租金不調整，利潤剩下16.35萬，報酬率剩下5.7%，這時候有些房東就會開始漲租金，那租金要漲多少?
22.8萬的利息上漲變成25.65萬，上漲2.85萬，一個月要上漲2375元，換算漲幅6.7%，但你一漲房租房客的薪水假設沒漲，這時候租約到期前房客就會考慮搬到一樣是35000的地方，因為薪資並沒有跟著調漲，那如果升息1%，利息會上升到34.2萬，而且本利攤還實際上本金還是要照付，以利率來看房客的租金可以支付利息，但卻無法支付本金，且利率上漲1%以後，租金假設沒有調整，一年利潤剩下7.8萬，報酬率剩下2.7%，且房價與利率往往是反向關係還要承受房價虧損，且這棟房子已經45年，假設沒有都更讓地坪價值發揮，壽命也就再20年就差不多了。
這種套利或自住佔據了台灣放貸金額的45%，而銀行因為有抵押和20%的自備款做邊際保護但如果整體流動性風險同時發生這才是最恐怖的，從2011年台灣不動產放款率只有42%一路攀升到2017年的47%，但台灣有這麼多的游資卻不升息收回資金，因為假設照央行說的景氣太差，沒人要投資，為何房貸餘額還是一路上升?
所以表示並不是沒人要投資而是風險拼命往房地產移動，長期的投資市場一面倒的偏向房地產市場，所以為什麼台灣的定存股一面倒的存銀行股非常危險，比起壽險股還要更加兇險，所以如果你要長期投資銀行股一定要關心房貸違約和法拍市場，因為這是銀行股最大的風險所在，美國在次貸以後現在的抵押房貸利率都接近5%，台灣只有一半不到，你到市場上問一間房地產商，是美國的房子未來比較容易漲還是台灣的房子?
頭腦正常的都會跟你說美國，因為美國每年有移民去填充人口，社會的人口紅利穩定，所以房地產市場租金有支撐，但台灣剛好相反，自然增加減少，移民數量也不夠多，地產供給又過大要如何支撐租金?所以台灣的房地產靠的是資金行情，不是基本面，沒有基本面的市場最後都會像台北股市今年十月一樣，泡沫破滅，就等升息這一槍而已。
今天信傳媒也有一篇報導
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/12521
在彭淮南下台後，楊金龍開始跟學者溝通，許嘉棟看到了這個問題，央行在國際局勢中轉向鷹派本就在所難免，不升息利差擴大台灣通膨的壓力會很大，台灣通膨壓力已經讓中油喊凍漲了，電價更有豬隊友用風電變成停滯性通膨，這都會讓央行明年升息的壓力快速放大，因為房地產的風險，楊金龍還是維持彭淮南的那一套，
https://udn.com/news/story/7239/3402743
但地產風險之大已經到了動搖銀行資本的危險期了，且佔比還一路放大，只要一升息洩洪的力道就會跟今年十月台股一模一樣，法拍會大幅出現，違約也會開始出現，這就像我五月喊台股跌停板，台幣31一樣像是神經病。
昨天有一篇留言說
版主，您好，看了您的文章也快大半年了，也非常感謝在4月份左右聽取您的建議，將所有的股票清倉，雖然那時候有虧錢出清，心裡難免會難過，但跟現在的屍首遍野的比，感覺空倉半年看股的我已經滿血復活一樣爽。待今天您說可買進a股，可否再詳細介紹具體的a股可買進哪些類股或個股呢？因本人是可直接買a股的，記得您曾經在某一篇文章中提起過，想買a股的銀行股，不知道這觀念現在仍可適用？感謝您，感激不盡。這種留言在十月已經非常多了，這一波股災我一直強調，抄底的時間沒有你想的那麼快，因為台灣不是陸股，有自己提前以國家政策去槓桿，反而還在加槓桿，所以台股的底會超乎你的想像，明年我預測台股的低點至少要到7000-8000才有抄底的機會，而且還要看貿易戰和各國因為美元順周期的金融風暴狀況，但陸股不一樣是因為國家隊已經採用QE和大幅吸收籌碼，我看了一下貴州茅台已經跌到比較合理的區間了，雖然還不到非常便宜的價格，但因為大陸股權質押嚴重，政府為了怕流動性風險已經開始進場。
如果要買A股長期投資，我在等貴州茅台450元以下進場，而A股今天2522我已經先進場台灣的ETF，畢竟A股市場的資金在台灣與大陸資金流動並不方便，大部位還是都要以ETF為主。
另外一篇留言問現在的策略
請問台股的策略還是繼續買黃金、保留現金，等待台股落底對嗎？另外台股的中概股或是跟中國市場關係很深的股票怎麼判斷落底時間?現在我的策略就是20%黃金50%陸股30%美金為目標，當然陸股不可能一次買到50%，2500點-2400點50% ，2400-2300點30%，2300-2000點20%，我會以這樣去分批進場陸股，台股與中概連動深股票實在太多，鴻海的危機是債務危機，所以鴻海的集團的股票我不會碰，他的問題只要你是2017年贊助好友，用看財務分析的方式自己去分析鴻海都知道鴻海問題在哪。
今年以來台灣50表現最好的就是統一集團，統一的命實在好，中國大陸的星巴克一賣給美國就馬上遇到中國消費降級，現在美國星巴克苦哈哈，台灣統一滿手現金，統一超和統一是今年台灣50的前三名，另外遠東新和亞泥是第四名跟第五名，未來的十年會是遠東集團的大復仇但他們的價位實在還不夠甜。
年初我還提過台積電 大立光 鴻海的報酬率都會輸給台塑四寶，到今天台積電今年以來報酬率不到2%，台化還有10%台塑化還有8%台塑還有5%南亞也還有3%，大立光是負值，鴻海更不要說了，今年前50大市值跌幅第三名，前面兩名是和泰車跟南亞科，車市的慘烈這也不是現在就提，去年我們就提過二手車在美國的危機，記憶體我們比較少著墨就算了，今年上肥下瘦也早就不是新聞，今年以來呈現下跌的廣達，和碩，華碩，這都是系統廠也就是以組裝和代工為主的，華碩妳不要說他是品牌廠，品牌廠哪有營益率是3%的，華碩的營益率只有3%，所以他不是品牌廠，在他財報他就是跟鴻海一樣的分類。
這裡面有誰是今年前50大卻是負報酬的未來有機會呢?
我認為是聯電，聯電今年以來也跌掉14%，但聯電的折舊已經結束，未來自由現金流會增加，目前因為市場預期半導體市況不佳且貿易戰影響，但我認為假設你給聯電合理的安全邊際，聯電在11.5以下都具有長期的投資價值，假設你在給聯電20%的安全邊際，聯電9.2元就會是終極買點，這個依據的由來細節怎麼推算一支股票的財務，我都放在2017年的好友文，去年贊助是沒有限制的，幾百元就能學會一整套分析股價的模式，也算得對得起去年支持這個BLOG的好友們，那些文章的內容是不分公司的，也不推薦任何股票，裡面的內容就是教你怎麼推算一家公司是不是用現在的價格去買划算，所以聯電我認為是市場因為貿易戰陰影心理低估的前50大股之一。
至於國泰金與富邦金也雙雙落入負報酬，我認為富邦與國泰的問題主要會在於假設美股大幅修正必然受害，但因為債券利息的上升，未實現損失擴大還會持續，但再投資利息會逐漸好轉，所以國泰富邦等美股跌完就會是買點，而美股什麼時候會跌完?
我認為還早，原因很簡單，美股的固定收益比債券還低，而股票的殖利率與股價呈反向關係，股價越低殖利率，美國的散戶白癡太多，你不要以為美國人多聰明，他們的高階人才當然比你我智商都兇悍很多，但低階的普遍素質差，中產階級的素質也不會比台灣中產階級厲害，但美國的偉大也是因為散戶白癡多，不然怎麼有高本益比成就新創事業，所以看一件事情不能只看一個面，一將功臣萬骨枯，就像今年5月再這個Blog賣出股票的投資人，十月你看到股市崩盤慶幸不已，但這卻是許多散戶畢生的積蓄讓你才有低點可買，有對價格不理解的人才有幸運的你我。
以上談完台灣的投資大局，對於近期波動率下降，股市上升的味道明顯，黃金可能會短暫下修不用太擔心，只要中美貿易戰還在黃金還是會被世界各大央行持續收購，對黃金會形成基本的支撐。
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