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銀行與妓院是人類歷史上最古老的職業，因為人最基礎的生理需求全都要靠金錢與性慾來達成，所以人家說酒色財氣，而喝酒最後也是也是為了財與色，更別說人們逞氣也往往都是為了財色，基於銀行長久經營的歷史，而且往往銀行的倒閉也都是伴隨國家重大的金融災難，所以就長遠的角度來說，投資銀行這門生意，就穩健性來說是有人類的基本剛需作支撐的。
但台灣的銀行，特別是商業銀行競爭非常激烈，壽險公司也因為人口成長減緩，靠的其實是過去的老客戶和父母灌輸錯誤的財務觀念。
在台灣我認為最恐怖的兩大財務觀念就是:
1.買房地產會保值+增值
2.買保險是理財
這兩個觀念都是嚴重錯誤害死全台灣很多小老百姓，但卻沒有人來糾正，我只問一個很簡單的問題，如果房地產這麼保值與增值，為什麼持有房地產最多的建商，他們不要把它當成固定收益商品經營?
也就是蓋一間我就通通不賣，通通出租，這隱含的預期就是超長時間的回本期，我們做一個很基礎的計算你就理解，假設一家建商蓋一間普通公寓的成本是500萬，他賣你1000萬，為期三年，獲利500萬，500萬三年的年化報酬是多少?
因為我們計算投資報酬率往往使用複利概念，也就是今年得到的利息會持續投入。
我相信你可能連這個公式要怎麼算都不知道，所以台灣人做投資靠的往往是信仰而不是知識。
這公式是這樣算，你只要把這行丟進去EXCEL就馬上得到解答，但要記得在儲存格前加一個等號 =((1+100%)^(1/3))-1
這裡的100%是，(期末資產-期初資產)/期初資產，要記得先乘除後加減(小學知識，很多人大學畢業反而都不會)，而3就是幾年，所以簡略計算年化報酬率的方式如下
先算X=(期末資產-期初資產)/期初資產，然後帶入下面
=((1+X)^(1/Y))-1
就得初年化報酬率=0.26左右，你自己驗算就是拿500*1.26三次大概就會得到1000萬的數字，所以這就是建商一年的報酬，比巴菲特還高，所以如果這把戲能重複玩，哪有建商會去做出租生意，出租一年的年化報酬要26%以上，建商瘋了才去當包租公，那建商為什麼有的還要去做如賣場等包租公生意?
這主要是為了分散風險和增加現金流，因為畢竟收租是每個月都能收到，但蓋房子雖然最後算起來報酬率有26%，但問題是中間都是不斷付出費用，沒有得到現金流，但這中間薪水要付營造廠的工程費用要付，如果最後建案又賣不好，或者滯銷那就會導致資金周轉不靈，所以建商的好朋友就是銀行，他們都一起喝酒吃飯鐵得跟什麼一樣，不信你去問銀行經理，跟銀行最鐵的是不是一定有建商?
所以現在我們已經得到第一個結論了，銀行跟建商是一種利益關係，而且別說他們的關係，銀行本身也是建商，不要忘記，像是台灣的國泰還是富邦自己都還經營營建公司，甚至國泰建設都還有上市，代號2501，所以只要房地產開始下跌，銀行股全部都會受害，這是最重要的一個結論。
以前有一句建商發明的名言:房地產是經濟火車頭
這句話沒有錯，但只有台灣適用，因為台灣是地主和建商形成的階級制度，德國就不是這樣，房地產每年的漲幅過去50年，平均不超過2%，意思就是你每年加薪超過2%，人人都買得起合理的房，不過因為房價便宜導致移民眾多而租金上漲又是另外一個議題，但前提是德國人很明顯就不以房地產作經濟火車頭，反而是以汽車業，高階工具機與電腦工具機與高階機械做發展，所以這句鬼話是台灣建商發明的，不適用全球經濟。
扯了一堆主要就是告訴你地產業的景氣與未來與台灣的銀行息息相關，過去曾經有提過房貸佔整體台灣不動產放款佔GDP超過50%，最可悲的是中央銀行還曾經發過一篇新聞稿
https://www.cbc.gov.tw/ct.asp?xItem=44589&ctNode=302&mp=1
抬頭就跟你用了"雖"這個字，雖代表什麼意思?
就是我知道這是有風險的，但跟英國，新加波比起來我們還不夠有風險，夠諷刺吧。
管控貨幣購買力的台灣央行跟你說房地產餘額全球比一比我們還不夠有風險。
那時候還是2014而已。
另外我們再看一篇報告
https://www.chinatimes.com/newspapers/20180822000322-260202
這篇是很難得由台大許嘉棟教授刊登在中國時報的文章，他也是過去彭淮南熱情的反對者。
以下引用這篇文章的幾句關鍵指標
1.總授信占GDP比率=214%
2.不動產放款占總放款之比重=47.36%
3.全體金融機構新承做購置住宅貸款的平均貸放成數=71% (平均自備款3成以下的意思，但你不能只算很多新購房的8成貸款2成自備，因為有很多也是投資客做第二房甚至第三房的貸款，這種貸款成數加進去平均趨勢向上表示銀行承擔了更多的風險)
不動產放款屬Werner所謂金融性信用之範疇，其占總授信比重過高易導致資產泡沫與銀行危機。而台灣的銀行不動產放款占總放款之比重，如表1所示自2013年起逐漸上升，2017年已達47.36％；此不僅有助長房價上揚的作用，而且也潛藏著銀行的放款風險過於集中的風險。
中央銀行之金融穩定報告刊載，全體金融機構新承做購置住宅貸款的平均貸放成數（簡稱新房貸成數）自2016年3月央行放寬房貸信用管制後，即緩步上升，在2017年底已高逾71％。
以上皆為引用該文。
我認為台灣有一種很惡性的習慣，把買房子和買保險當作儲蓄是相當具有風險的，而且因為信仰這種概念的人太多，未來台灣的房地產崩盤你要想想台灣所有的買盤都已經買房子承接槓桿了，這表示那些沒有買的人都很能忍耐，一定要有超級出清與崩盤價他們才會買，或者你也可以解釋這些人他們沒有那個經濟能力買，要等到降到他們符合他們的經濟能力才會進來承接，那買盤全數竭盡，潛在買家在等待的價位又極低，未來誰來承接你想賣出理想價位房價如何實現?
在房地產的賽局中，建商是庫存最多成本最低的大主力，所以未來如果房價下跌，聰明的建商才是第一個開槍的人，他們會優先用很離譜的價格做停利，因為50%的毛利，砍一半還有25%，但你可以接受你的房子砍25%嗎?
應該很難很難，所以承接建商籌碼的散戶在第一波的下殺中馬上就要先承擔自有本金虧損25%的慘劇，這件事情很多人拿來與2000年前的建商自殺潮比較時，很多多方都會用利率來做辯護，這正是我要說的，在美元垃圾化可見的未來，2019年的深度文第二篇就在提美元垃圾化形成的邏輯是什麼，當美元垃圾化伴隨的就是債券利率飆升的惡性通膨，而台灣最大的儲備貨幣就是美元，那台幣怎麼逃? 所以很多事情的徵兆早就像灰犀牛在你眼前，只是不願相信，不願理解，不願明白，我以前小時候住的地方因為隔音不是很好。
我每天早上都會聽到隔壁的大媽一早6點起床虔誠的唸經，天天念，所以我都不用設鬧鐘，他就天天念，每天嘴裡都在念，信仰就是這麼一回事，不必驗證，不必質疑，直到讓人虧大錢就再也不信，那些信奉房地產只漲不跌的建商已經在2000年以前很多都跳樓自殺死了。
那些信奉低利率房地產只漲不跌有支撐的在日本日文學好有機會去日本問問那些建商，低利率有沒有讓日本房地產大爆走，至少回到大泡沫的高點就好(還沒算通貨膨脹折現勒)，這兩大神話都有人用生命破解，結果台灣的銀行，中央銀行，建商，散戶全都還在美夢哩，C/G比都214了，比美國金融海嘯還誇張你還在作夢銀行股年年配出穩定，發生流動性風險時台灣散戶大概才覺醒金融股也可能來到歷史高點了。
要記得2019年的3月19日，有一個人跟你說金融股不能買，一張都不要有。
念三遍:
金融股不能買，一張都不要有。
金融股不能買，一張都不要有。
金融股不能買，一張都不要有。
這三句保你未來十年一生平安，特別如果你堅持要買，房貸比例越高的金融股越爛，要記得，因為未來法拍生意做最大的就會是這間銀行，天天一上班就去法院拍賣違約的房地產，這不是我在這邊幻想，是2000年前真實發生的案例，我再告訴你，這段劇情就是在法院裡面法拍的承辦員跟我說的，這個承辦員在當時的法拍低點買了很多房地產，到那時候我就會忽然跳出來叫你大買房地產跟金融股，就跟去年陸股連中國人都要崩潰的時候，老闆逃亡員工被大裁員，我跳出來說陸股會是世界第一起漲的股票市場。
今天來不及講保險了，房地產的題目也還沒結束，很多email來信說因為來自長輩的壓力說要買房，我可以想像，在那邊跟長輩說C/G比，貸款餘額泡沫化他們什麼也聽不懂，因為就很像你跟他說拜媽祖沒用啦，可能會被長輩先打一巴掌，然後生氣地跟你辯論，就像你去跟民進黨支持者說台獨沒救了，或是跟國民黨支持者說韓國瑜只會吹牛意思差不多，信仰就是這樣，偏偏人的腦子比你想的硬很多，去年台灣手遊消費420億，出版市場印象中跌到只剩下200億，在這個痛苦的時代政客無法解決困難的財政，吹牛無法解決龐大的財政赤字，央行也無法用別國高額的債務來解釋自己的不負責任，能做的只有靠自己的理性戰勝市場，等待瘋狂的泡沫自取滅亡，而就像上一波的日本大泡沫與台灣建商自殺潮，歷史會一再複製只是在複製前沒有人願意相信自己是最後一隻老鼠。
這是屬於金融業的第一個未爆彈，金融業還有第二個未爆彈有機會我們在說，這是一個關於假性配息的鬼故事。
台灣的總授信占GDP比率，在2017年已達214％，此一比率在國際間屬於偏高水準。又對比日本的Credit/GDP比率（指所有部門對民間非金融部門之總授信占GDP比率）在1989年超過200，即導致資產泡沫破滅，以及美國的Credit/GDP比率於2007年接近170，即引爆次級房貸風暴，台灣的此一比率值得警惕。
不動產放款屬Werner所謂金融性信用之範疇，其占總授信比重過高易導致資產泡沫與銀行危機。而台灣的銀行不動產放款占總放款之比重，如表1所示自2013年起逐漸上升，2017年已達47.36％；此不僅有助長房價上揚的作用，而且也潛藏著銀行的放款風險過於集中的風險。
中央銀行之金融穩定報告刊載，全體金融機構新承做購置住宅貸款的平均貸放成數（簡稱新房貸成數）自2016年3月央行放寬房貸信用管制後，即緩步上升，在2017年底已高逾71％。
以上皆為引用該文。
我認為台灣有一種很惡性的習慣，把買房子和買保險當作儲蓄是相當具有風險的，而且因為信仰這種概念的人太多，未來台灣的房地產崩盤你要想想台灣所有的買盤都已經買房子承接槓桿了，這表示那些沒有買的人都很能忍耐，一定要有超級出清與崩盤價他們才會買，或者你也可以解釋這些人他們沒有那個經濟能力買，要等到降到他們符合他們的經濟能力才會進來承接，那買盤全數竭盡，潛在買家在等待的價位又極低，未來誰來承接你想賣出理想價位房價如何實現?
在房地產的賽局中，建商是庫存最多成本最低的大主力，所以未來如果房價下跌，聰明的建商才是第一個開槍的人，他們會優先用很離譜的價格做停利，因為50%的毛利，砍一半還有25%，但你可以接受你的房子砍25%嗎?
應該很難很難，所以承接建商籌碼的散戶在第一波的下殺中馬上就要先承擔自有本金虧損25%的慘劇，這件事情很多人拿來與2000年前的建商自殺潮比較時，很多多方都會用利率來做辯護，這正是我要說的，在美元垃圾化可見的未來，2019年的深度文第二篇就在提美元垃圾化形成的邏輯是什麼，當美元垃圾化伴隨的就是債券利率飆升的惡性通膨，而台灣最大的儲備貨幣就是美元，那台幣怎麼逃? 所以很多事情的徵兆早就像灰犀牛在你眼前，只是不願相信，不願理解，不願明白，我以前小時候住的地方因為隔音不是很好。
我每天早上都會聽到隔壁的大媽一早6點起床虔誠的唸經，天天念，所以我都不用設鬧鐘，他就天天念，每天嘴裡都在念，信仰就是這麼一回事，不必驗證，不必質疑，直到讓人虧大錢就再也不信，那些信奉房地產只漲不跌的建商已經在2000年以前很多都跳樓自殺死了。
那些信奉低利率房地產只漲不跌有支撐的在日本日文學好有機會去日本問問那些建商，低利率有沒有讓日本房地產大爆走，至少回到大泡沫的高點就好(還沒算通貨膨脹折現勒)，這兩大神話都有人用生命破解，結果台灣的銀行，中央銀行，建商，散戶全都還在美夢哩，C/G比都214了，比美國金融海嘯還誇張你還在作夢銀行股年年配出穩定，發生流動性風險時台灣散戶大概才覺醒金融股也可能來到歷史高點了。
要記得2019年的3月19日，有一個人跟你說金融股不能買，一張都不要有。
念三遍:
金融股不能買，一張都不要有。
金融股不能買，一張都不要有。
金融股不能買，一張都不要有。
這三句保你未來十年一生平安，特別如果你堅持要買，房貸比例越高的金融股越爛，要記得，因為未來法拍生意做最大的就會是這間銀行，天天一上班就去法院拍賣違約的房地產，這不是我在這邊幻想，是2000年前真實發生的案例，我再告訴你，這段劇情就是在法院裡面法拍的承辦員跟我說的，這個承辦員在當時的法拍低點買了很多房地產，到那時候我就會忽然跳出來叫你大買房地產跟金融股，就跟去年陸股連中國人都要崩潰的時候，老闆逃亡員工被大裁員，我跳出來說陸股會是世界第一起漲的股票市場。
今天來不及講保險了，房地產的題目也還沒結束，很多email來信說因為來自長輩的壓力說要買房，我可以想像，在那邊跟長輩說C/G比，貸款餘額泡沫化他們什麼也聽不懂，因為就很像你跟他說拜媽祖沒用啦，可能會被長輩先打一巴掌，然後生氣地跟你辯論，就像你去跟民進黨支持者說台獨沒救了，或是跟國民黨支持者說韓國瑜只會吹牛意思差不多，信仰就是這樣，偏偏人的腦子比你想的硬很多，去年台灣手遊消費420億，出版市場印象中跌到只剩下200億，在這個痛苦的時代政客無法解決困難的財政，吹牛無法解決龐大的財政赤字，央行也無法用別國高額的債務來解釋自己的不負責任，能做的只有靠自己的理性戰勝市場，等待瘋狂的泡沫自取滅亡，而就像上一波的日本大泡沫與台灣建商自殺潮，歷史會一再複製只是在複製前沒有人願意相信自己是最後一隻老鼠。
這是屬於金融業的第一個未爆彈，金融業還有第二個未爆彈有機會我們在說，這是一個關於假性配息的鬼故事。
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