20190922今日財經(日)-囤房稅正式浮上檯面，柯文哲與黃國昌聯手真能實現居住正義?

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經過了民進黨初選與國民黨初選，台灣兩大爛黨的努力之下，接著郭台銘宣布不參選2020總統後，終於開始有人關心台灣實際的民生問題了!

在六天前黃國昌所屬的時代力量開始針對囤房稅針對五點進行優先法案。

而黃國昌這次推動五大囤房稅相關法案，認為住宅非炒作的商品是基本人權，個人持有多戶，另外將房屋稅地方改由中央處理，新北市議員甚至調降多戶的囤房稅來再次讓地主和房東獲利，另外就是東區的閒置店面狀況影響到了實體經濟。




公證租約的不可行

另外也針對如果非自用住宅也就是多戶持有的大房東可以公證租約，但黃國昌好像不太了解實際的租賃市場，實際上在租房子，房東根本不想公證，實際上不想公證有幾個以下的原因

1.所得稅就不得不申報
2.要繳交公證費用

特別是第一項原因是房東最排斥的原因，在台灣房東幾乎都沒在繳稅的，台灣法律現狀有個神奇的地方，正常來說持有多戶房子的人一定會拿他出來出租，很少會有全部自用或者只持有的狀況，當然也不能不排除，但要判斷非常簡單，看電表就知道了，有租人的電表，一定有一定的電費使用，當然也有可能比如是一對夫妻，老公住A戶，老婆住B戶，但名字都掛在老公，或者買一戶度假宅，度假宅可是非常紅，特別宜蘭雪隧通了以後，一堆名人都在宜蘭買第二間度假宅，搞什麼溫泉地標什麼的，頭城、礁溪等地都蓋起這種住宅。

這次黃國昌打算提起的只要有公證租約就能減半房屋稅，對房東來說吸引力根本不大，因為公證後的所得稅就無所遁形，而如果強制公證，所有的費用房東就會再度轉給房客，讓整個租金市場再度提高，實際上這幾年房東已經開始陸續在反映租金，台北市現在基本上沒有個15000租不到房子，而因為電表也共用，所以還有從電費裡面也多賺錢的現象，但房價相對還是偏高的狀況下，在台北市，新北市捷運站旁的房子還是相當好租，這種人口集中都市的現象在日本的失落的二十年也是持續聚集在東京的現象非常明顯。

未來新北台北市的都市效應還會持續發生，但像是什麼彰化、嘉義、雲林、屏東這些地方的人口都會越來越少，這也是為什麼我強烈反對愚蠢的前瞻基礎建設，因為從日本經驗與自然人口增加率，未來這些地方的財政自償必然發生嚴重的問題，實在完全不理解經濟學，加上軌道建設的回收成本很長，連台北市捷運近期都因為本業持續虧損準備要取消八折優惠，台北捷運幾乎你去搭不管哪條線路，幾乎無時不刻車廂的位置你幾乎都是坐不到的，這種使用率都還虧損了，全台最多人使用的捷運路線都虧成這樣了，你中南部扣掉台中市高雄市等比較重要的核心都市才幾隻小狗小貓也要蓋捷運?

出席同一場記者會的彭揚凱說到核心的精神不是對持有多戶房子的房東課稅而是要讓他們釋放出空屋，但問題我前面說過了，很多房子其實都有在出租，只是不公證也不申報所得，所以你以為沒租的房子其實很多都租出去了。

而只要一公證，這些房東就會開始轉移成本，租金勢必提高，且會有更多的房東都被強制公證，未來法案通過未來對租客來說，好消息是租房子可以申報減免所得稅，但壞消息是房東一定會漲你租金。

而彭揚凱說以持有房屋的結構來看只有不到5%的屋主會有影響，那這一點要看公證的影響層面到哪，假設只有持有多戶的房東才需要公證來降低房屋稅那可能影響層面真的不大，但如果未來是全面都需要公證那就不一樣了，租金確實會大規模的全面上漲。

建商囤房稅

另外針對建商完成預售屋後，只剩下一年可以持有多戶，否則一年過後就會開始囤房稅，也就是促進一年內建商要清除餘屋，而彭揚凱認為建商才是囤房稅最大的反對力量，因為一但囤房稅開始建商只要一年沒賣出餘屋，持有的成本就會大幅上升。

釋放空房與實價登錄打假球

消基會房屋委員會的張欣民則提到目前租房市場房東的姿態相當高，相關的房客權益受到侵害，因此釋放空屋有助於消費者有更多空房可選擇，讓買賣雙方的勢力可以平衡，另外也提到實價登錄2.0的版本被民進黨大幅修改，被改為張宏陸版本，多數資訊幾乎全部都與當年蔡英文的安居三策的政策全面跳票與自己打臉自己昨日的自己，是繼民進黨社會住宅政策失敗後，一例一休與七天假等勞工政策跳票後在民生議題上再次重大的跳票違約。

以下是時代力量針對2018送的版本到今年選前又被大改，從門牌階露到預售屋登載價格以及政府核查介入全部都被取消。



前陣子台灣中央銀行史無前例對台企銀開出罰單
https://udn.com/news/story/7239/4056111
這是歷史上第一次中央銀行針對商業銀行開出罰單，原因也是因為台企銀涉及以低鑑價的方式低估房價然後違反央行規定超貸給購屋者，央行自2010年針對豪宅市場實施房市管制，限制的貸款是限定為台北市7,000萬元、新北市6,000萬元，其他地區4,000萬元以上的豪宅貸款，成數最高限制六成，而這次台企銀鑑價3000萬，但交易價格7000萬，但央行與台企銀的矛盾在於其貸款條件只要是「鑑價或買賣金額」其中一項高於4,000萬元。

顯然買賣金額已經高於4000萬，台企銀顯然違規，而這也不是第一次。
而這種超貸的鑑價與買賣金額脫軌就容易造成房地產價格飆漲與銀行的呆帳風險，實價登錄2.0有助於房價更透明化與精準鑑價，就不會發生台企銀這種這麼離譜的鑑價，讓銀行的呆帳風險提升。

柯文哲的房屋政策

在9月11日的時候柯文哲也調降自住住宅房屋稅率，而同步贊成黃國昌的空屋成本提高參加包租代管計畫，也提到香港的高房價問題是社會動亂的根本問題，台灣的高房價問題再不解決台灣未來的貧富差距將導致社會穩定開始動搖。

同時也支持實價登錄2.0，在房屋政策上可以看到柯文哲與黃國昌聯手出擊都希望以更多的房屋供給解決年輕人居住正義的問題。



冷血投資的觀點

實務上其實買過房子的人都知道，台灣的房屋稅便宜的要命，一間一千多萬的房子，課的稅金跟一百萬汽車差不了多少，同樣是財產稅的概念，為什麼國外的房價便宜?

原因就在於台灣的房屋稅是政府設算一個金額，而這個金額與實價登錄的市價差異甚大，一樣是1.2%的房屋稅，金額一年就可以差到二三十萬以上，這才是國外與台灣的房屋稅價格差距過大的原因，所以囤房稅的關鍵並不在稅率，反而是稅基的基礎是否能改為實價登錄市價來課稅才是關鍵，但還有一個問題是許多持有數十年已經喪失交易資料的店面等老舊店面與住宅又要如何課稅也會是一個問題，關鍵仍在稅基是否能夠與國外以交易價格作為課徵基礎才是囤房稅是否真能讓持有成本變高的關鍵。

高的持有成本會讓房地產變成一個長期負現金流的資產，而這種資產再加上公證等強制性的所得申報，就會讓企業與個人持有房地產的意願不高，再加上懲罰性的囤房稅會讓企業與個人對於大量持有房地產不但無法獲利反而變成虧損，而變成相當分散的籌碼結構，這種持有結構依據德國的經驗能最有效的促進實體經濟長期的發展，雖然依據量化數據來看，台灣房地產實際上集中的狀況並不是特別嚴重，但關鍵的店面因為長期持有，地段周邊靠著政府與公共建設的開發，比如全民花了上百上千億建設的捷運，但原本持有捷運旁土地與店面的家族或個人就可以享受漲價的福利，卻不用付出任何成本，等同全民出錢替少數人獲取暴利，這是社會不公平的根本因素。

囤房稅雖然有一個好的開始，但涉及的利益團體太大，加上國民兩黨本身就有許多大地主與大房東，甚至連現任總統收取的租金都超過市井小民的薪資中位數4萬多元，那自然就更別提政黨會支持了，也難怪去年說好的實價登錄2.0變成超級閹割版，而國民黨議員也迫不及待當選後又調整房屋稅率，少子化的惡性循環也就持續不斷了。

假設夫妻兩個都是百萬年薪的上班族，扣除所得稅與生活費，還能存下100萬來說，台北市的平均房價單坪至少都超過50萬，以一個普通3房的格局就要50坪還涵蓋公設，等於實際35坪的空間，就要超過2500萬，要整整25年還不能有失業轉換工作等時間才能完全償還，以一個高收入的上班族而言，這樣的房價結構都太過離譜與誇張，更不用說一般的市井小民如何靠著自己的勞動所得來買一間房。

但反對的意見再說政治結構的扎實穩定，就如同過去中國歷朝歷代的滅亡一樣，都是因為土地分配不均而導致的貧富差距，最後嚴重到痛苦指數太高又遇上天氣變化導致的旱災水災，就成了大規模的革命與暴動，最終階級重新分配，地主遭到殺戮滅族，由殺戮成功的平民當上貴族，重新整個循環。

也因此為何台灣持槍會判刑五年以上，就是擔心整個結構由槍枝開始進行革命，否則照理說，持槍不等於有實際傷害他人的行為，以先進國家日本而言，日本持槍最高判處五年徒刑，但在台灣卻是顛倒，只要持槍至少五年，這兩者的差距就可看出台灣為何對於槍枝如此恐懼，就在於共產黨的立國就是以屠殺地主來達到立國的根本，而國民黨在中國吸取這樣的教訓，對於民眾持有武力感到特別害怕，延續到民進黨時代也認為這種高壓管制槍枝似乎有助於治安，但從日本經驗就可以得知，更低的刑罰卻沒有更高的槍枝犯罪率，就能以數字能證明台灣持槍的刑度不符合比例原則，畢竟持槍是一種犯罪預備的假設，就像男人擁有性器官你不能說他就會性侵別人，你也不能說媽媽拿著菜刀切菜這把刀就是要拿去殺人，持有器械就視同犯罪在法律上，大法官釋憲釋字669號文就曾針對空氣槍的處罰違反憲法第二十三條的比例原則做出法院違憲判決。

在理由書也寫到防止持槍是為了防止暴力犯罪，以保障人民生命 、身體、自由及財產等之安全，立法目的符合重要之憲法價值，但以日本的量刑尺度來看，顯然台灣現有的槍枝法規也是違反了第二十三條的比例原則，但沒有一個政府的利益團體，包括地主與財團會希望自己在當地的投資遭到貧富差距而群起暴動，依照中國歷朝歷代人類的抗暴運動史，都是使用武力鎮壓武力，但是當鎮壓失敗，就反而會被武力鎮壓，所以毛澤東說槍桿子出政權，意思就是武力就是取得政權的唯一手段，而現在政府之所以能逼你做任何你不想做的事，說穿了就是因為警察有槍，你沒有，你可以想像如果多數人民都有槍且能與政府對抗，那政府必然受到武力的挑戰，最終挑戰成功地主的結構就無法繼續而會遭到毀滅，這就是政治的根本，政治的根本就是以武力與暴力來塑造權威，這一點是人類社會皆然，除非擁有夠多的選票與輿論能掌控政權，但前面說過了，利益團體本身會捍衛自己的利益，武力以外的包括金錢與制度上都會設計成'相對利益團體有利，規則上本身就不具有公平性，所以過往才會使用暴力做為最後的手段來顛覆一個朝代。

而國民黨就是在中國大陸地區了解了地主的貧富不均導致了他們的大敗，最終在撤退來台後馬上實施375減租來柔性消滅地主勢力，說穿了地主不聽也是抓去處理，本質上就是暴力，現階段也是一樣，你買不起房那是窮人的問題，打哈哈用政治上的意識形態等洗腦你轉移焦點，無論藍綠都是如此，利益團體會繼續設計成有利於他們的制度，且這個制度顯然多數人都覺得是不公平的，但民主卻無法改變這個問題，就顯見民主本質上的缺陷根本不是以多數人的利益為考量，反而是以少數人的利益為考量。

不可諱言多數決的民意具有一定的制衡力量，在某種程度上他限制了大規模暴力的發生，言論自由也讓情緒有宣洩的缺口，但除了宣洩外，在權力上有許多無辜的百姓仍就要受到政府暴力的殘害，例如江國慶的冤案，因舊制勞保設計不良的無辜勞工，年改違背契約原則的軍公教以及未來六年馬上要破產的勞保和搖搖欲墜的國民年金，都是高達上千萬的受害人，但上千萬的受害人的集體意志在權力的鬥爭上，卻被利益團體牽著走，而無法凝聚力量來定向調整政策，什麼是定向?

例如像是黃國昌的囤房稅方向是我所支持的，但他的激進的兩岸政策與反紅媒卻是我不支持的，但假設你把票投給了時代力量，就等於要強迫支持他的所有政策，這種沒有辦法讓人民定向的制度也是有很大的問題，也就是在政策上無法精準投放，比如綠營的支持者可能支持激進的兩岸政策，但他們也不支持民進黨的實價登錄政策，這都是無法定向調整政策的權力失衡現象。

最終就走向我一直強調台灣現在的周期就如同宋神宗的王安石的時代，意圖改革但毫無所獲，還變本加厲越走越糟，你拿起李登輝跟蔡英文和韓國瑜比一比，再更早一點拿起蔣經國孫運璿這些人跟蔡英文和蘇貞昌比一比，簡直毫無可比，越走越回去的，那個繁榮的時代已經結束，就很像那個二戰時工廠林立的美國，現在卻要靠著壓制中國科技業來取得勝利，這種消長就能看出國力的變化，過去大航海時代西班牙稱王，荷蘭東印度公司開啟了殖民主義與股份有限公司的風險分散制度，再到英國的工業革命，然後一戰二戰後美國發戰爭財起家後延續至今霸權，整個世界的權力平衡，在乾隆傲慢的拒絕馬嘎爾尼後，世界的中心就從中國轉移到了西方，最後由鴉片戰爭驗證了西方世界科技的絕對霸權，直到鄧小平的改革開放後，中國重回成長的道路，到了2018年開始由川普發動的貿易戰就等同宣告認可了中國在世界的地位已經是威脅到美國的老二等級且坐二望一，這是因為周期不同的原因，中國的週期從改革開放起算才不過40多年，還在一個大週期的起點，但美國已經自二戰後已經走入中週期，在初週期的國家往往有打敗中週期國家的效率與發展基期，所以會吸引世界大量的人才走入中國，你可以從吉姆羅傑斯這個世界級的投資者都走進中國發展就能看到這個趨勢，雖然因為中國本身的制度因素，導致外資對其保護私有財產制的信心不足，這是中國要跨入世界一流大國的根本性關鍵，要如何向世界證明，中國是一個全力捍衛私有財產制的國家?

這就會是美中國力決勝性的關鍵因素。

反過來看已經進入中週期的台灣與美國有類似的週期，但美國經歷了次貸風暴，地產價格已經崩毀過一次，台灣卻還沒有，在地產週期上更接近日本二十年前的結構，只要地產風暴一發生同樣要重創台灣的商業銀行，特別現在是商業銀行的高峰，許多資金與投資人瘋狂湧入銀行股，最近我將開始推出幾個商業銀行產業的關鍵指標在財務文，來總體且大量的分析長期的商業銀行發展，最後我們會得到一個證據，台灣在中週期轉入末週期的狀態相當明顯，無論從人口，自然出生率以及政治上表現出來的態度都是如此，比如人口紅利見頂，他其實反映的是自然出生率的下降，也就是少子化，我要告訴你的是清朝在乾隆時期也曾經發生少子化，因為土地的生產力已經被當時的技術消耗殆盡，所以養不起更多的人，雖然地瓜等作物從明朝開始讓人口大量繁殖，但最終在乾隆遇到清朝的中週期，就是那時候清朝開始一路向下，直到遇到自大又白癡的皇帝光緒與日本開打後，從此帶領清朝進入亡國之路。

現在的時間點讓我感覺到就是乾隆快死去的那段時間，且又恰逢中國大陸處在初週期的旺盛階段，讓海峽兩岸的政治議題很容易擦槍走火，台灣的邦交國已經在蔡政府任內不到四年時間快速斷交6國以上，比起阿扁時代整整8年也只有斷交5國來的更快更多，更不用提對大陸相對友好的馬政府只有喪失馬拉威這1個邦交國。

整個民進黨執政時期丟失了11國以上的邦交國，按照目前4年6國的速度，假設蔡政府連任未來四年就會讓中華民國邦交國剩下不到10個，且如果加速進行未來0邦交國的狀態讓國際現實也能看出兩岸政治的矛盾將繼續升溫，在這種矛盾激化的邊緣，隨時都有可能開戰，因為兩岸正走向更差的兩岸關係，而民進黨又不軟化自我的態度去認清中國大陸已非昔日的吳下阿蒙的事實，在經濟上對自貿區與開放的外資政策和繼續減稅吸引大國資金下無特別的建樹，今日的台灣已是在玩總量競爭的遊戲，總量競爭的戰場是最殘酷的，他比拚的不是人向上昇華與進步的那一面，而是比賽人的下限，比如最近韓國瑜的太太李佳芬大規模的針對名嘴的不實言論大規模的提告，立場偏綠的媒體與主播只要沒有事實的影射全都被告上法院，這其實是一種很奇怪的現象。

對於這種鋪天蓋地攻擊韓國瑜的狀況，最讓我感到訝異的是這種攻擊韓國瑜的程度，因為再管理學來說，以麥當勞和肯德基為例，還有可口可樂與百事可樂，通常都是老二攻擊老大，綠營這種攻擊模式不但不像是民調領先10%以上，反而比較像是很接近但落後的狀況，因為假設實際的民調是領先10%，那策略應該採取強調下一任政策與聚焦選票，反而不會去攻擊對手，就像蘋果做為智慧手機的老大，從來不去攻擊其他手機大廠，都是華為攻擊蘋果或者其他廠牌攻擊蘋果，這種權力地位的狀況在這次選舉顯得特別奇怪，真實的民調可能遠超出眾人的想像。