https://coldbloodinvestment.blogspot.com/2019/09/20190922.html
囤房稅與房屋稅稅基
首先要了解現在課稅的基準並不是成交的價格，這就是為什麼1%2%的的房屋稅並不是真正要繳的稅金，否則以一棟一千萬成交的房子來說，自有稅率1%，一年就要繳10萬的稅，一個月就要繳8333元的房屋稅，所以這種課徵設算的金額本身就是造成房屋稅不公平的原因，而且真的要打房，就要大修房屋稅調整成以成交價格課稅，這才是真正能解決稅制不公的問題，原因很簡單，因為當你買方買貴，未來就必須要繳出更多的稅金，他會造成長期現金流的損失，而賣方想賣貴，一直不肯脫手就要一直繳交高昂的房屋稅，特別是持有多戶的人，所以最後的結果就會讓房子變成一種消費性的資產，不再具有投機價值。
想想你為什麼會想持有股票，原因就在好的公司每年會給你高於銀行定存的利息，而多數的房東也是這樣思考，他們的想法非常單純，就是房租大於銀行房貸利率，就有一個理論上的價差空間，雖然台灣多數的房東從不思考房價下跌的可能。
最近東區的租金，知名的永福樓空租一年後，傳出降租三成。
https://style.udn.com/style/story/11350/4122018
降租三成代表什麼意思?
假設原本的租金投報率已超過房貸利率3%來看，試算一下。
永福樓原本單月租金800萬，除以租金投報率3%，2.67億左右的價值，但現在租金掉到600萬，就表示投報率不變的狀況下，只剩下2億的價值，房價就暴跌整整26%，但因為房東根本不肯公布實際的租金，可想而知數字一定相當難看，而且政府也沒有強制規定，比起囤房稅，更重要的應該是實價登陸與租金揭露，但租金揭露就涉及到房東必須合法繳稅，目前房東逃漏稅的狀況相當嚴重，但逃漏稅並不是完全沒有好處，在反映成本方面，因為稅金不被計入成本基於市場競爭，房東就會以不涵蓋稅金的方式去與市場競爭，所以房地產的包租公都知道你不逃漏稅，做一個合法的房東是更吃虧的。
逃漏稅是房東的基本功
這塊超級利益，更是各政黨都不敢碰的燙手山芋，甚至很多立委自己本身就很多房子在出租，更不想拿自己的錢開玩笑，不然稅金來源光是讓房地產強制納稅，甚至處罰以刑罰或是罰金拉高並提高檢舉獎金，馬上就一堆房客跳出來檢舉房東了，所以如果你現在是房東，思考長期的規劃更重要，否則未來你一定會遭遇房客檢舉國稅局查不完，以前我基於道義租房子的時候從來不檢舉房東，只要房東不要惡意亂收不合理的費用，他逃漏稅我也懶得跟他計較，畢竟那是政府自己不負責任，我去檢舉一個，還有一狗票的房東仍然沒有繳稅，但我是從同棟套房的鄰居那邊聽來，他如何惡搞房東的，因為當時我租的套房是一整棟都有獨立門牌，大家都知道，有獨立門牌的套房是以台電最低的底度開始計價，房東為了多收錢，故意把台電的帳單收起來，然後用電表一度電跟他4.5元算，這等於是超收房租。
被惡整的房東
這個室友是台大畢業的高材生，在科技公司上班，他就去研究法規，每年都固定申報房租基本上因為每份契約上都是各留一份，只要拿這份契約到國稅局申報列舉租金，然後因為每期繳款都會有房東在後面簽名，這份契約就能拿去列舉稅金抵扣所得稅，但你一抵扣國稅局之後查到房東沒有申報所得，房東就會開始被追稅，所以據說後來這房東被國稅局追稅追得很厲害，而且一但啟動追稅，後續就會一直追下去，房東要不老實申報，要不就會被追稅追到天荒地老。
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/466/8242210371632836764
所以奉勸房東別去惡搞高學歷的租客，這些人不想整你而已，不然不報稅本來就是房東理虧，說再多都沒用，這也是我為什麼從來不搞什麼房地產包租公和炒房地產的原因，因為這門生意說穿了賺那一點點的價差，報酬率比起股市方便性和衍生的風險太多，股票市場乖乖繳手續費證交稅只要操作得當利潤還是非常的好，絕對不輸給房地產，房地產的暴利建立在槓桿，而非實質資產報酬率。
住宅價格指數
任何一個指標，都要從他的本質上去思考，為什麼要有這個指標，他是如何得到統計資料，樣本有沒有受到汙染，以房地產來說，住宅價格指數有國泰、信義和政府編的，但他們都會遇到一個問題，比如說隨便舉個帝寶為例好了。
18樓跟4樓和8樓，價格是不同的地帶，雖然現在的科技很先進，房仲有的都能提供和推測出是哪一戶哪一門牌，但實價登陸只要一天不改成2.0版本追蹤到門牌，這種統計資料的精準性就會失去，這也是為什麼黃國昌一直強烈要求民進黨履行當年的政見，不要做一個說謊的騙子，可以看到當初那篇文章
https://coldbloodinvestment.blogspot.com/2019/09/20190922.html
2018年民進黨行政院版變成張宏陸版，整個實價登陸2.0變成超級閹割版，這對房地產的交易透明有重大的傷害。
而即便在這種編到門牌號碼後，住宅價格還是有很大的問題。
以政府的版本來看規劃的指數，可以看到他的基準是選取高度相似並具有替代性的相似房屋，問題是你的標準是怎樣定的?
行政院100年10月26日核定「民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案」，以「編製住宅價格指數並定期發佈」做為具體措施之一。內政部以不動產成交案件實際申報資料，計算出住宅價格指數，作為住宅價格之變動趨勢資訊。方法上係以搜尋與本季交易案例高度相似並具有替代性的相似房屋，計算於不同時點之價格變動，進而作為獲取衡量住宅市場價格變動的參考指標。目前編製完成全國及6直轄市住宅價格指數，編製期間從101年第3季至108年第1季。房價指數本身的目的在於想統一整個房地產市場的規格，但問題是景觀、建材、建商品牌、地段、比如我買的是帝寶18樓，跟我同樣門牌的帝寶4樓成交，一樣都是帝寶，但大家都知道4樓跟18樓價格就差非常多。
這就是為什麼房價指數很難做的原因，房價統計也很難精準的原因。
所以通常買房子要做一個總體的統計真的很不容易。
房地產後市
在這裡順便推薦大家一個非常不錯的blog，下面這是張欣民的blog，台灣房地產我會參考的A級意見是顏炳立和張欣民。
http://victor-chang.blogspot.com/
再來就是B級的像是SWAY和張金鶚，但因為投資房地產在台灣是一個萬惡的淵藪，所以多頭的指標人物很少，這些檯面上唯一很喊出比較多頭理性意見的只有顏炳立。
今天我收到一封來信問的問題就提到顏炳立還有香港事件與中美貿易戰的台商回流問題，首先我們要先土地分成工業地、農地，房屋分成住宅、商辦、豪宅至少要這樣區分。
台商回流這件事情其實契機很多人都搞錯，根本不是中美貿易戰，中美貿易戰是媒體過度喧染台商的轉移，台商的轉移很早就開始了，多早呢?
2014年的一個新聞你可能早就忘記了，但我認為這是台商在中國大陸的關鍵轉折
https://www.ettoday.net/news/20140423/349622.htm
這件事情如上面媒體報導，導火線是
一切，都要從王姓女性員工（化名）說起。她在裕元（寶成集團旗下裕元公司）工作年滿50歲，繳交社保金超過15年，即將在四月份退休，發現繳滿了15年的社保基金，退休後每個月只能領人民幣600多元。而當時中國大陸地方政府與中央出現不同調，社會主義立國的中國，即便骨子裡有資本主義，但遇到這種勞工問題，毫不猶豫，直接叫寶成乖乖吐出來，對中國官方而言勞工的重大問題，共產黨早就吸取幾十年的意見，反正資本家死幾個也沒差，錢吐出來就對了。
這如果在台灣是什麼概念?
就大概是政府說勞保現在要破產了，你台積電給我全部拿錢出來補，補不出來你生意就不要做了。所以最後寶成決定5月1日起，社保和住房公積金提撥將採全薪（含加班費、獎金等）足額提撥，並往前追溯15年，只要員工願意提撥到幾年前，公司就相對提撥到幾年前。並且，此制度適用於裕元整個中國的廠區，不限東莞地區。
所以2014年的4月14日那天起我就認為早就是台商開始轉移陣地，現在你看到很多台商說要回台投資什麼的，這不是他們因為中美貿易戰，而是本來就在做的，只是藉此可以拿到政府幫忙爭取工業地以及補助，要夠宏觀和在產業界打滾夠久的人才能看清這個狀況。
所以中國大陸年金問題是第一槍，但還有一槍。
2016年4月3日一份名叫巴拿馬文件的內容開始全球CRS的滔天巨浪，CRS全名Common Reporting Standard，簡單說就是共同報稅準則，他是全球連線反富人避稅與洗錢的重要轉折點，為什麼台灣房地產到今天豪宅市場和商辦還相對有撐，就跟CRS有關係，當時中國大陸也陸續加入全球反逃稅的聯盟，但台灣變成富豪特別是在中國事業有成的台商，幾乎都會利用地下匯兌或是近幾年很紅的比特幣把錢轉過來台灣然後最簡單就是買進房地產，為什麼要進入房地產?
因為房地產沒有全球連線的銀行紀錄，如果你透過比特幣在台灣是有辦法不透過銀行，甚至可以轉換成黃金然後再去換成現金再做交易，巴拿馬文件幾乎揭漏了全球政治人物的醜態，當時甚至連蔡英文的二哥蔡瀛陽和台塑王家王文洋也都名列其中，更別提也是掀起中共滔天巨浪，多位中共官員也都被揭露，之後巴拿馬文件這五個字也被禁止搜尋，但中國也開始了清算貪腐官員與逃稅商人之路，所以2016年一波台商資金又大舉回台，而這些錢為了不要再進入銀行體系，很多商人甚至連香港富豪李嘉誠也都開始研究比特幣，畢竟比特幣是全球現在最方便大舉換購然後攜帶的貨幣，甚至你放在手機裡，放個幾百億，然後帶出國也完全不受海關限制。
這是我認為比特幣真正最強大且具有保值的基本面因素。
豪宅市場
但他轉換完成以後，落地比如台灣後就必須轉移成房地產，所以台灣的房地產豪宅市場才能撐起一片天，但之後當豪宅轉移完以後，就不會再有新的買盤，而豪宅除了儲藏方便金流不易追蹤其實他的流動性很差，單純就是錢太多又不想被政府監管，只好擺在這裡。所以對於豪宅市場這種低流動性的產品，後面除非有政策性的引導有錢人或者其他各國來台購買房地產逃漏稅與洗錢，否則台灣房地產的豪宅市場就大致維持長期緩跌的趨勢。
一般住宅
一般住宅基本上基本面大家都知道，薪資停滯不前產業老態龍鍾，少子化，今年繼承棟數已經創下27年來的新高，2018年已經有5.6萬棟的轉移。
未來一般住宅市場長期來看，能夠維持價格甚至小幅上漲的還是只有大台北、台中這種有辦法創造工作機會的地方，其他地區短期會受到降息與負利率持續上漲，但人口一直衰退，繼承一直變多，自住需求就會不斷減弱，人的生命週期裡，只有結婚和生子這兩件事情會大幅創造消費與購房，這就是為什麼郭台銘說0-6歲國家養，他的根本核心是解決少子化，其實就一個長期發展與永續經營的角度來看，即便負債給國家養都是值得的，因為他能創造長期的消費與經濟成長，但前提是AI不能發展得太快，AI會是勞動價值轉折的關鍵，那如果沒有人要房子誰來買? 又要租給誰?
不過總量雖然不斷增加，但大台北地區因為工作機會都在這裡，所以房價長期即便市場崩盤，大台北的房子只要有工作機會與鄰近交通設施都會有他的基本價值，但如果你現在搶著去買其實沒意義，最佳的劇本應該是父母應該要早點有那個觀念，賣掉台中，大台北以外的房地產與土地，買進大台北區域的房子，因為長期而言，這些都市的房價才能保值，否則未來人口開始急遽下降，就會跟日本現在一樣，只有東京在漲，其他地區能維持不跌就不錯了。
主要就是都市的工作機會創造的居住需求，所以如果你喜歡鄉下，現在千萬別買，未來只會更便宜，如果你要買都市的，在FED降息三次後一般來說兩到三年都會有一次明顯的房市回檔，你可能在這五年就會有機會買房，如果父母能支援你或者賣一些祖產給你買大台北的房子會是最好的房地產投資。
長期而言大台北與台中都會區是稀有物件，其他地區的房子未來都沒有任何看漲的空間。
你知道現在花蓮台東的透天有多貴? 也要一兩千萬，問題是沒有交通建設，也沒有什麼生活機能，更沒有什麼工作機會，這種地方買這種價錢未來你要賣給誰? 思考流動性一直是冷血投資的核心概念，當你買一個資產就要想誰會買你的資產?
所以我如果要去投資房地產，之前說過很多很多次這基本概念
1.低總價(坪數一定不要大於50坪，台北市30坪內更好)
2.房子在921後興建
3.最好高於15樓，因為建築法規超過15樓的房子耐震強度大增
4.不要四樓
5.坪數不要太大
6.附近要有捷運或公車站
7.最好離醫院近一點
8.公設不要有太浮誇的
9.建商要有一定的知名度
以上九點都符合的房子是我最喜歡的房地產資產，但你找到這條件的可能也不會太便宜。
目前要找到還算滿意的你可能要去林口、新埔，特別林口在機場捷運完工後，在人潮湧入後其實價格經過修正，現在大約在25-35萬之間，因為他一直有自住買盤，林口區戶籍也一直在增加，又靠近長庚醫院，所以這塊區域是最多30歲上下的夫妻找的地方，收入再差一點的就會找過去新埔，新埔大約在18-25萬之間，因為周遭的區域和生活機能更差，只有像是大江和華泰名品城這些地方，這兩個新的區算是最有規劃和預算最能符合一般家庭的，而且因為機場捷運直通台北車站，馬路與空間感又比淡水好很多，否則就要找到淡水去了。
商辦市場
其實如果你有注意觀察顏炳立看好的向來都是商辦市場
為什麼轉移到商辦，與CRS也類似，很多富豪們的公司通通把資產布局從豪宅轉往商辦市場，主要是因為台灣商辦市場的投報率，目前都大概有3%上下，更重要就如前面我對都市長期看漲的看法，因為捷運附近的比如東區門戶計畫的南港，實際上捷運站進出人數一直有在上升，他是有實質基本面撐腰的，而且台北市政府還直接規劃好萬戶公宅，等於這邊投資商辦，員工也確定有了，另外就是因為台北市都更有不少辦公大樓都在短期內會進行都更，而因為3%上下的投報率實際上不高，比起亞洲市場來看幾乎算是最低的，但因為供給太少，和CRS避稅，台商才開始大幅進軍商辦市場，像顏炳立今年的風向球就是南港的聯強大樓。
世界明珠這個商辦單憑創下百萬紀錄就能證明商辦市場真的有多頭的撐腰，而且關鍵是南港算是新區，整體規劃都更容易發揮，這也是為什麼我當初就選擇台肥的原因，更別提南港輪胎今年以來也大漲超過一倍。
他反映的邏輯都是工作機會創造的地方加上交通 = 保值房地產的概念。
在供需失衡的狀況下，商辦市場都更完成前，台北商辦租金都還有上漲的機會，所以現在如果你有在租商辦的人要考慮跟房東簽長約然後要求降價，否則之後會漲得更厲害。
工業地與農地
最近黃國昌在立法院質詢提到一個很有趣的案例，中壢有一家公司買了三千坪的工業地放著不用，然後跑去隔壁用農地生產，工業地其實最重要是給真正高附加價值像是台積電、大立光這些公司，因為他們是上市櫃公司利潤與產業地位都高，這些地對他們來說很便宜，而且更重要是他們沒辦法買農地，光搞官司和非法就會影響生產，企業形象也會大受影響，所以上市櫃公司是工業地的主要買家，他們擴產與擴廠也都更快，像是廣達也在華亞園區拼命買地，這種大者恆大，講求合法的是目前工業地的主要需求者。
所以許多中小企業就是買工業地囤起來準備賣給這些大企業，然後自己使用農地就好，對於像是台中彰化這種傳統機械聚落，農地的價值其實很高，因為農地工廠租金非常高，當年可能一萬兩萬一坪的農地一個月的租金就有300元，算換下來單月就有3%的報酬，年報酬36%，簡直是超級暴利，但因為台中工業區的土地一坪租金要500-600元，這些中小企業根本負擔不起，所以導致在台中農地工廠是有很多利益集團聯合起來甚至有建商自己就是農地工廠的大戶，在民進黨的農地工廠合法化後，如果明年民進黨立委選得不錯，總統又有上，農地價格預計還會在周邊工業區土地再度大漲一波。
工業地現在同樣也是受惠CRS台商資金不斷撤回，這股熱潮我認為至少到2024年後才會慢慢結束，時間點是從2014年寶成事件以後開始起算。
所以不要把商業與製造業的土地與房產大漲等同住宅，你會損失不少的機會成本，在台灣還是炒商用房與炒商用土地將會是未來幾年的顯學，這也是我為什麼看好台肥的主因。
利率週期
在2019年初葉倫說今年FED不會再升息後，其實房地產就跟黃金一樣他會持續漲到總體經濟出現意外性的衰退，我預計這個時間點會在明年2月左右，整個2019年維持一個多頭年的態勢目前是看好的，原本我的預期是第四季會出現如2018年的大幅修正，但在10月11日兩件大事
1.川普的貿易和談
2.FED的擴表行動
兩件事同時發生使得我對第四季的看法大轉彎，把時間拉到明年2月左右。
所以如果你要買房，明年和後年才會有比較好的時間點。
中美貿易戰說穿了只是CRS的藉口，這個世界已經是富豪的世界，窮人和凡人只能自求多福，只能用知識與資產配置在未來十幾年抵擋住通膨就算是不錯了，往往一個地區與國家的貧富差距越大表示自由度越高，因為有太多方法可以奴役窮人了，比如租金上漲，你能跟房東說我薪水沒漲嗎? 而比如電費上漲，你也不可能跟台電說我薪水沒漲，生活成本的增加就只能靠增加收入與投資績效來達成抗通膨的目的。
比如對於炒房炒土地，我的價值觀也不認同，但政府要炒市場要炒你有什麼辦法，當然就打蛇隨棍上跟著買台肥，享受抗通膨，至於窮人的餓死窮死，那是政府的責任，每一個人民包括證交稅、所得稅已經繳了幾十萬甚至上百萬的稅金，你還照顧不了低收入戶與經濟弱勢的家庭，怎麼會是小老百姓的責任，這個社會常常搞錯了，常常責怪有錢人或者生活過得比你好一點的人，但不偷不搶，稅金照繳，比如醫生也是血汗的工作才有一年兩三百萬的薪水，多數人該怪的是政府為什麼經過這麼多藍綠立委和行政，還是讓百業蕭條，小生意這麼難做，觀光業從春天補助到冬天大撒稅金，那可憐的上班族與小老百姓誰來補助你的生活?
比如之前也講過的，左手減掉所得稅，然後右手用營所稅加回來，這不是挖東牆補西牆，物價照漲嗎? 馬上全球負利率的風潮會繼續吹向全球，即便短期受惠於台商回流的短期經濟成長，但長期的經濟仍然要仰賴人口與真實的實體經濟創造好的工作機會，否則說穿了就是一場貨幣的假象而已。
他只是有錢人基於保護自己的資產在CRS下的資產轉移與避險而已。
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