作者：納蘭雪敏
臺灣房價我已經很久沒追蹤了，最後一次應該是在2020年的5月還6月，當時我說房地產將開始暴漲行情，這段話我沒有公開說，當時疫情當道，我只寫在深度文裡面，當時我們有買到房地產的付費深度文好友，現在不是幾百萬的差距，是幾千萬的差距。
2023年8月1日開始新青安貸款上路以後，配合利息補貼3年到2026年7月31日，年滿18歲，且借款人、配偶、未成年子女名下皆無自有住宅。經承辦銀行查證作為自用住宅使用，即可受理，不限首購。
於是房地產再度捲土重來，這個政策的立意良好，問題是透過貨幣不斷發行所堆高的房價，脫離基本面的基礎是貨幣，這是我看美國房地產與臺灣房地產兩個經濟體最大的核心基礎，以臺灣央行發行資產負債表的基礎來看，2009年以後其實相對GDP規模而言已經沒有再擴大。
最新數據在2024年3月大概在84.37%左右。
去年2023Q4，房價所得比來到9.97新高，要10年不吃不喝才能買房，全台房貸負擔率42.66%，創下歷史新高，只剩下嘉義縣與基隆市還在可以合理負擔的範圍，台北市房貸負擔率更高達67.22%，新竹縣房貸負擔率達41.6%，首度超過4成，因為竹科的高收入也影響了新竹房價。
而新青安帶動的是小坪數低總價的案子，通常指的就是2000萬以下的房子，而且現在市場也學乖了，資訊發達大家都知道2000萬以下房子漲最多，漲最快，最抗通膨，原因很簡單，多數買方全部都是知道小房子才有更多有能力負擔的人買，超過2000萬越多，有能力負擔的家庭就快速減少，你要脫手的買方數變少了，自然你房子就很難漲價，所以大坪數高總價的案件總是很難賣出就是這個因素。
可以看到2023年新青安以前，建商土地購買量創幾乎2018年以來最低數字，土地是建商的原料，建商不買原料就是正在進行保守的觀察階段。
另外2020年以來到2021年，現在缺工缺料，延長了建築的時間，所以這些房子以2020年來看，2024年開始陸續交屋2020年買的土地不為過，2024年開始將面臨大量的交屋潮，2023年全國買賣移轉量為30 萬6,971 棟，年減約1.1 萬棟，年減3.5%，創近4年新低。
關鍵來了，這些買賣是包含全部的，如果只看新屋是看2023年「第一次登記」(預售屋完工交屋)14.9萬棟，這創下15年新高，觀察各縣市，前四名依序為台中市2.4萬棟、新北市2.2萬棟、桃園市2.1萬棟、高雄市1.9萬棟。
也就是說30萬棟裡面的轉移，有超過一半是新屋，新屋的交屋後，我們如果以一個夫妻為家庭單位，15萬棟交屋，差不多就有15萬對夫妻，30萬人的買盤消失，因為你不可能今年買房，明年又買一間新房吧？一定是至少住個十年才開始新的換屋潮。
我們得出第一個結論是需求將會開始衰退，因為該買的都買了，交屋後要迎來冷靜期，這是房地產市場第一個利空，這是供給與需求層面。
貨幣層面
臺灣央行在2010年以後與GDP比較，貨幣實際上沒有超發的狀況，但尾端的商業銀行狀況如何？
我以合庫金的資產總額來做一個對照，2017年合庫金的資產是3.4兆，2023年是4.8兆元，資產負債表成長41%左右，臺灣名目GDP在2017年18.3兆元，2023年是23.55兆元，成長23%，最直覺的說法就是金融槓桿正在增加，因為相對應的生產力並沒有提升到41%這麼多。
我們看華南金、第一金，華南金從2017年的2.57兆元，成長到2023年3.86兆元，成長50%，第一金從2.63兆元，成長到2023年4.42兆元，更是大增68%，實際上所得沒有增加，房價所得比不斷增加就是一種泡沫現象，因為所得沒有相對應增加，資產價格卻上漲的很快速，這是貨幣幻覺(money illusion)，現在房地產市場嚴重低估價格水準和通膨對購買力的影響，只關注名目價格而不是實際價值或購買力，相當不健康。
臺灣央行原本已經在貨幣層面採用定向的方法踩煞車，雖然不能確定是不是楊金龍主導，但這項政策我之前講過很多次，這種方法才是正確的，中國人行多次採用這種定向政策，現在終於到臺灣來了，定向政策的好處在於精準對房地產進行資金緊縮，但不會影響到其他產業擴張的資金寬鬆，可是問題來了，實際上臺灣就算不看房價，也有通膨問題。
這個我之前講過很多次，台電與中油接近破產吸收的通膨力道，2024年以後逐漸展現。
臺灣核心通膨年增率已經經常性的達到2以上，有非常迫切的升息壓力，目前態勢看起來都在放任到3%左右，而且這還沒有計算未來中油與台電必須大幅漲價來調整之前吸收虧損的狀況。
也就是說2024年以後，央行升息的力道可能還會存在，否則通膨就會失控。但通膨的失控已經不必然與房價連結，原因很簡單，你生活的成本都在高漲了，複製的是2022年美國的通膨行情，民生用品大漲，但房價反向下跌或者買氣衰退。上個月2024年3月21日央行意外升息重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125％，分別由年息1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%。
這已經很客氣了，臺灣所需要的升息遠遠高於這個數字，至少目前就需要升息1%以上來對應中油與台電的通膨，去年2023年台灣房屋集團據金融聯徵中心資料統計，全台20歲至35歲的青年族群，去年平均背負的房貸金額為新台幣862萬元，創史上新高。
這個數字是全台平均，以這個年齡層購屋的台北有21%、平均房貸1470萬元；新北市有28.6%、平均房貸1019萬元、桃園34.3%、平均房貸816萬元；台中33.2%，平均房貸846萬元，算起來一個月的房貸差不多都在3萬以上，台北市甚至會接近5萬多，通膨之火一旦開始，這樣的負擔率只會升不會降，對於新屋的買氣如果價格還是一樣這麼高，區是就是拉高單價降低總價，把坪數變得更小。
實際上建商已經在這麼做了，現在的三房都是權狀30坪以內叫做三房，20坪以內做兩房，一間房動輒就是2000萬起跳，以新北來看，平均房貸是1019萬，2000萬的房子你不能準備200萬自備款否則將被房貸壓死，而是要準備1000萬才能買房。
政策層面的錯誤
實體經濟的景氣已經不行，投資層面上，2房以上就開始面臨央行的限貸政策甚至無寬限期，預售屋不能換約，這些政策表面上看似打房，但實際上把房價越打越高，原因很簡單出在經濟學的供給與需求，當房地合一稅抑制了短期買賣，實際上就降低供給，而需求如果沒有改變，房價就自然走高，所以真正必須提高供給這種房地合一的成本才有意義，此外如果需求仍在，屋主會轉嫁成本給買方，這樣帶給買方更重的房價負擔，失去了降低房價的本意。
通膨帶來的的房價崩潰
房價高漲本身不是問題，仍然有高資產族群有置產需求，但高資產族群有限，抗通膨的效果如果發生轉折，他們就會認知道房價並不是上漲的唯一保證，這時候就會帶來關鍵的轉折點，這個轉折點會出現在臺灣通膨失控的時候，以鬍鬚張魯肉飯便當當一個指標不錯，因為鬍鬚張可以看得出來他希望維持自己的利潤，只要成本上漲就馬上漲價。
今年2024年2月16日再度漲價，「雞腿便當」由130元漲為135元，「紅糟豆乳腿排便當」由110元漲至115元，漲幅各為3.8、4.5%。根據業者表示，依中央畜產會12月統計資料顯示，雞肉價格比去年同期漲幅達15%。為提供優質的服務與餐點品質，決定將雞腿便當與紅糟豆乳腿排便當調漲5元。除了兩款餐點外，其他產品維持原價。
2023年2月1日漲價，當時一口氣調漲13個商品品項，涵蓋招牌便當、雞肉飯便當、紅糟豆乳腿排便當、豬腳便當等，另外甜點紅豆紫米粥、冰糖銀耳露去年也漲價。今年漲價品項縮減，同時漲價幅度也縮小，今年僅上調兩款雞肉便當價格，且平均漲幅3.8%，去年漲幅落在3~11%。
所以目前看起來2024年的通脹壓力有比較放緩，但目前美國的通脹壓力持續上升當中，目前最新立法院的攻防戰在電價凍漲議題，但台電虧損與能源政策錯誤都是同時發生，所以通膨之火殺死房價是世界各國的趨勢，臺灣很快在2025年就會看到這個轉折！
投資房地產的最佳管道
0 留言