【冰質台股】20250703(四)-限貸影響銷售2348海悅面臨悲慘前景

作者：納蘭雪敏

海悅主要業務是做房地產的代銷，所謂代銷就是房地產廣告公司並幫助建設公司銷售房子。但去年開始，受到中央銀行因為控制商業銀行房貸水位的因素，去年開始房地產貸款變的相當困難，使的各大建商銷售狀況都非常不好。

昨天2025年7月2日傳出全台推案量第一的「寶佳機構」，全台建案降價15~20%，買貴還給退價差，旗下台南一案，原成交價再打85折，每戶退200萬，都顯示現在必須降價促銷才能成功去化庫存。

海悅2024年財報本業利潤26.6億元，比起2021年的高峰24.17億元更好，但2022年15.99億元，2023年18.77億元，顯示整個好壞大約就在15-25億元之間擺盪。

但到了今年2025Q1雖然本業利潤仍然有6.14億元，但未來前景看淡，5月營收年增率又衰退27.8%，馬上就又要公布6月營收了。

股價從去年2024年7月最高峰390.5元，一路跌到現在剩下104.5元，而且相比2024Q1一季就賺進9.24億元，稅後淨利從9.19億元只剩下3.57億元，市值也只剩下158.73億元。

新青安上路後年轉移棟數達到35.3萬棟，去年2024年9月29日第七波金龍海嘯信用管制下，目前房地產看中南部竹科的開發計畫，主要在高雄左營、楠梓、橋頭、仁武都有科學園區。

2025年預估交易量可能萎縮17%–23%，約13.6萬–14.6萬棟。七大都會區議價率已達10%–13%，市場已經進入「緩跌模式」。新建案供給量處於歷史低點，未售新屋數量極少，但房價高導致買方信心不足，預售屋交易量從每月1.5萬戶跌至6,000戶左右。 建商推案速度放緩，部分區域（如台積電概念區）新案甚至「零成交」，投資客受限資金已經退場，市場高度冷卻。

房價持續上漲，部分地區每坪成交價達108.39萬元，遠超一般民眾負擔能力。民眾房貸負擔沉重，甚至有「房貸吞噬收入大半，禍延三代」的說法，反映社會對高房價的焦慮。

目前依照我的估計2024年9月金龍風暴來襲，臺灣本土房市至少需要面臨4年以上的調整期，當然初期的時候股價反應劇烈，海悅在目前預售屋多數銷售只剩下20%的狀況下，對照股價400元的高點，100元的價格其實已經有逐漸出現底部的機會，但也只是反映目前的狀況，要重回400的榮景可能也不容易了。

美國新關稅政策以及新台幣升值進一步重創出口產業的利潤，從營收來看因為入帳的時間不同，入帳高峰單月可以達10億元，而比如2024年10月單月入帳將近27億元，2023年12月入帳30.4億元，都顯示海悅依賴這種一次性入帳，所以海悅與許多建設公司一樣，具有這樣的性質必須掌握房地產景氣才適合。

海悅本身負債比例高達75%，每股淨值落在50左右，依照目前房地產與轉投資跌價的風險，可能現在還不是可以樂觀的時候。