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港股的萬科曾經提出一個房地產數據
稱為套戶比
這也是國際常用的住宅存量指標
如果套戶比低於1
表示投資價值相對較高
套戶比的公式是
具有廚房、衛浴的住宅/長住家庭
當低於1
表示住宅少
有需求的家庭多
當大於1
表示住宅多
有需求的家庭少
是一種相對關係
所以套房產品會被剔除
世界的房地產制度非常先進的國家德國
前兩年的套戶比是1.02
可以說保持多一點點的供給
卻又不會太多
在過去的50年
德國房價只上漲了2.3倍左右
年化漲幅只有1.8%
對比英美法三國都超過5%
德國抑制房價的是四個先進國家中最佳
在德國因為租房受到法律保障
自有房屋只有45%
租房達到55%
超過七成的住宅房子都達到40年
一成五都是百年以上的房子
為什麼德國可以創造這樣的住宅
且這延伸到我昨天的主體
德國的穩定住宅導致實體經濟獲得良好的分配
因為財富不過度集中在地產市場
德國因為經過了二戰時期的惡性通膨
我記得我在短短五年崛起的魯蛇國家提過這個故事
短短五年戰後德國就站了起來
而德國記取當時的教訓
央行保持物價的穩定
才追求經濟成長
所以先求穩才求漲
這一點不管做任何事情都一定要放在心裡
先求我現在進場投資不傷本金
再來講求獲利
不是講求獲利卻可以犧牲本金
這也是為什麼我一直呼籲大家在一萬點
一張股票都不要買的原因
要買給其他人去買
你千萬不要買
在過去的戰後70年左右
德國的物價增速只有2.4%
而且你剛剛看到了
德國五十年內房價的漲幅才只有1.8%
而且這只是名目價格
意思就是雖然是漲的
但實際上加上購買力平價
德國的房子還是跌
不具有抗通膨的能力
這真是人類史上偉大的成就
不像台灣的總裁彭淮南
嘴裡整天掛著台灣物價很低
但房價早就漲翻天
這根本操弄人民不懂CPI不含房價
實際台灣已經在房價出現惡性通膨
而德國是CPI與房價雙雙都控制得很好
房價的漲幅更是低於物價
表示你要房子漲的比水果還慢
昨天提到的房貸槓桿
德國人的房貸佔GDP的比重才36%
而台灣早就破百了
整體槓桿佔GDP也才53%
表示德國人有跟亞洲過去類似傳統的儲蓄習慣
而且比起台灣跟大陸
他們更能儲蓄債務更少
不管大陸還是台灣都喜歡把房地產當作資產
而不是負債
這是很嚴重錯誤的金融觀念
房地產只有在上漲的順週期才是資產
下跌的逆週期不只是負債
還是會因為升息導致負債加重的不良負債
主導的德國央行替民間銀行肅立標竿
有足夠的存款才進行貸款
而不是像是台灣央行這樣濫發鈔票導致惡性通膨
沒有那種建商想借多少銀行就借多少的事情
德國的貸款有一種特色
他會先與你簽訂一份合約
然後你每個月固定要存多少錢進入銀行
在開始貸款前往往在銀行的儲蓄的自備款
都達到合約的50%
你可以簡單想台灣自備兩成
剩下8成還有50%也就是四成也要存好存滿
銀行才會貸款給你
等於自備款要六成
等於德國這套系統是強制的信用管制
但好處就是不會讓資金都短期擠壓在房地產市場
銀行藉由這個資金池再借給其他存戶
因為擁有這種體制
所以也相對控制了房貸的風險
這是信用管制的部分
再來就是財政政策
德國有高額的交易稅
資本利得也就是房地產價差
交易稅等等附加的稅
加起來就要總價的10%
所以成本高昂不利於房地產快速周轉
其實台灣奢侈稅也有非常類似的效果
降低週轉率以後
就不利炒房
所以奢侈稅以後其實台灣的房價已經漲不太動
就是這個因素
這算是馬英九時代的德政
可惜推出太晚
房價早就失控
所以人民也無感
但對抑制房價達到很有效的幫助
而德國這些稅率只要是自助和長期出租
就可以免徵
德國鼓勵你持有第二間房以後租出
如果不出租就會導致非常高額的稅率
且因為你租出去會被課徵所得稅
不像台灣可以逃漏稅
因為台灣沒有針對第二間房以後的空屋稅
所以名義上政府看到的是房東擁有三間房子
三間都是空屋
實際上房東早就都租出去
逃避了所得稅和空屋稅
等於達到很好的避稅效果
德國的房東不出給房客要解約
有法律規範的理由
而且租金上漲也不能隨意
租金三年內漲幅不能超過20%
最近北京開始炒作租金
社會主義的中國在房屋規範上
還遠遠落後給德國
房東如果隨意調漲租金或者在需求高的地區
甚至被要求三年不得上漲15%
如果租金太高被查緝還要面臨巨額罰鍰
而且政府還會根據租屋者的收戶來補貼
如果租屋者當地的租金上漲太過快速
政府也會相應提供補貼
讓租戶的生活水平不會受到伐害
因為德國人堅信
唯有發展高附加價值的產業
例如汽車、化工、精密機械、高階電機
才能讓德國的經濟變好
而不是靠炒作房地產
這恰恰是全球先進國家都值得學習的標竿
且利用政策強制讓資本家不會把手伸進去德國
追求的長遠的目標
這恰恰是中國大陸想做的
但做不到的
主要是德國有先進民主國家強健的法律制度做基礎
法治保障私有產權和打擊價格投機是最有作用的
有資本引導的作用
德國幾乎每個城市
都有主導的產業為準
所以工作機會與城鄉差距不會太過離譜
即便是首都柏林也只有全國人口的4%
你拿台北市做比較就知道
台北市人口大約270萬
台灣人口2300萬
已經超過10%以上
由此就可知德國城鄉發展的平均
因為城鄉發展平均所以房價也會受到抑制
人口不會過度集中在首都
其實真的沒地嗎？
大園、蘆竹都還許多地區尚未開發
淡水許多地區也都已經開發
要追求德國良好的生活空間
都市計畫和產業發展並重
才有辦法有效分散人口
人全部往台北擠
房價不高也難
且德國把信用與貸款的槓桿
留給了實體經濟
才有機會偉大的德國汽車、控制器、精密機械
再來德國還有一項很大的優勢
因為戰後的大型轟炸
幾乎戰爭把所有的房子都毀了
所以過去留下的都市和舊古蹟
都得以得到空間重新在這70年內做很好的規劃
當然用戰爭處理都更問題
一定不會有人願意
總歸最後德國的今天偉大的經濟成就
就很像一套很完美的組合拳
有法律層面、有財政層面、有貨幣層面
才成就今天德國靠做實業賺大錢
不用靠炒房地產賺大錢
讓德國的實體經濟有好的發揮
但現在的德國也面臨另外一個問題
做高階產業的國家
都會遇到一個問題
高階產業需要高階人才
高階才人的養成都是錢和環境砸起來
所以有錢人家容易出高階人才
像是工程師、醫生等等這些高薪行業
往往都是小康之家才養得起
因為這些人年輕可以好好讀書
無後顧之憂
而德國許多產業因為替代問題
沒落後是靠著社會福利來支撐生活
失業率居高不下
例如Gelsenkirchen就是這樣的例子
失業率高達15%
而德國國內政治的方式採取對高收入者加稅
以財政問題解決平衡問題
這是很經典的左派思維的方式
雖然房地產沒有炒作惡化
但德國也在遺產稅等問題導致競爭不公
但比起很多國家
沒有惡劣炒作房地產的德國體質上已經是歐洲最健康的國家了
幾乎中國大陸官方所有理想
都在德國得到了實現
在看德國的問題上
最了不起的還是德國央行
台灣吹捧彭淮南已經到造神的地步
但這位央行總裁任內
卻吹起台灣史上最驚人的房價漲幅
雖然房價高漲不能完全怪罪貨幣政策
但絕對是其中一項主因
正因為信用管制不利
才導致資金都被引導在房地產市場
使的台灣的槓桿與信用
全建立在地產上
這種瘋狂的房價
怎麼能說物價穩定？
這也是為什麼從2012年
我就不停地批評失控的貨幣
導致失控的房價
談完房價以後
這週最重要的是禮拜三收盤後
禮拜四凌晨
FED要公布八月的會議紀錄
所以禮拜四早上比較有機會出現大幅的震盪
我個人認為在美元強勢的條件下
當初已經說了在七月
美國就會暫緩升息
週四我先預言
FED一定會說經濟前景良好等等的屁話
然後最後加上一句
因為美元強勢
升息可以暫緩
不需要那麼快升息
結論就是不升息
禮拜五晚上會公布耐久財訂單
這也是美國消費的重要指標
到時候來看七月份美國的消費信心狀況如何
今天台股雖然沒有太大波動
但量能急縮早盤預估量只有不到千億
雖然最後有1132億
盤中環球晶、台勝科、合晶殺到跌停板
被動元件今天也都還是沒有起色
市場聚焦都在PCB概念股
如強勢股金像電波段已經大漲
但你千萬別買
而紅色供應鏈崛起
蘋果對金屬機殼廠
可成、鎧勝-KY、鴻準
都開始受到大陸搶單影響
紡織股前幾天我在深度好友文分析大陸消費結構
已經看到紡織的逆勢成長
台灣的紡織股也在反映這塊
但我只看著結構分析
並不會進場買股
市場觀望氣氛很強
靜待的就是貿易戰有個結果
但我直接說
特里芬難題是沒有可能讓川普取得滿意結果
你要悲觀再悲觀
直到川普離開這位置
或是針對美元為儲備貨幣的體系
全球有新的會議和想法
才能解決這個問題
不然現在大陸也被民族主義綁架
加上現在經濟情勢不好
大陸控制國內輿論
必然使出的還是我一直強調的
利用民族主義凝聚內部來對抗外力
但越是這樣用
對大陸長期發展就越差
跟台灣一樣
你一直想用台獨和台灣主體意識去對抗經濟不好
但越用越無法凝聚
還是要回歸到本質
腳踏實地的還債
解決問題
不是靠財政擴張去解決
越財政擴張
新台幣就越要濫發
購買力就越弱
通膨就越厲害
物價就上漲到人民會憤怒
負債就會越來越高
只有認真還債
幫企業幫個人減稅
制定類似德國的空屋或租屋抵免
才能有效解決閒置問題
這種組合拳
也不要對政府有太大的期望
反求諸己好好存錢
在下一波台股的大修正中
用力的撿便宜的股票
才是正途
現階段我就只看陸股
台股不跌破萬點我對進場就沒有太大的慾望
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