房產土地與資本的泡沫大夢(第一集)

這個專題本來我是打算寫在2019年深度文內，因為有一個贊助好友寫信來想再多一點房地產分析，我答應他要多寫一點，但這陣子因為前陣子總體經濟數據大量發布，風險急速升高下，我一直在談深度的利率問題以及FED動態，所以這陣子才有空，第一篇我沒打算就馬上開始分析，因為有一位贊助好友對台灣持有房地產持有者認為都在大戶手上籌碼不易鬆動，因此針對房地產的籌碼面我想做出一篇簡易的分析，這也是目前市場上房地產市場很少人座的，之後第二篇想針對房地產的各種變因做一個項目歸類。

而且因為我還打算把台灣房地產相關的數據做一些統計學上的分析，所以時間怕拉得更久，所以先把大綱先丟出來，後面資料補上之後再來把整個架構寫出來，我沒打算寫論文還是弄一個什麼偉大到足以令經濟學博士引用的大論文，我只想用大眾可以簡單理解然後還是有證據證明的房地產研究來試圖預測房地產的未來。

所有的預測不論股市、政治、經濟、房地產都一樣，預測有多種變因的資產必然產生 時間越久預估越難以精準的問題，但至少我們試圖從理性與風險管理中找到避免資產大量損失的原因，有些預測在做的當下看似都很荒謬，比方我們的歷史已經告訴我們蒙古人這個沒什麼文化的民族，曾經征服歐洲大陸甚至打敗文明相當繁榮的南宋，也順利滅掉曾把北宋打城南宋的北方胡人，但如果你在漢朝預測北方遊牧民族未來會侵略整個歐亞大陸，聽起來必然很蠢，即便到了北宋也預測蒙古人會征服歐亞大陸也是一樣蠢，這就是預測當下聽起很蠢不要太意外，聽起來越蠢的預測才越要小心。

從下圖財政部的資料我們可以看見2018年持有全國自然人也就是非營業組織持有一戶的比例就將近88.3%，也就是台灣實際上房地產的籌碼都在散戶手上，高雄更是超過92.4%以上持有1戶為主。



2018年自然人也就是我們俗稱的個體戶持有的總戶數是906萬，只有台北市持有10%持有兩戶，但這個現象並沒有很明顯傾斜，且大戶持有4戶以上房地產的都不到1%。

下面這個圖可以看出2013年到2018年增加的狀況，持有1戶的散戶每個縣市幾乎都比起5年前多出將近10%，但持有兩戶增加速度幾乎是一戶的雙倍，表示實際上有錢人在擴增房地產的速度比起只有一戶的中產階級更快。



下面這張圖對比上面這張圖可以看出，營利事業的以同樣年數比較，他們的增長速度一戶的以全國來看和各縣市都比較快，但兩戶以上的營利事業成長並不快。




以持有者年齡來觀察，除了桃園持有者年齡明顯偏向45-54歲較年輕外，其餘縣市都是有將近60%平均分散在45-65歲以上的持有者，而44歲以下只有20%左右佔據房地產持有的百分比。



以生活圈來分類，可以看見在34歲比較年輕的民眾，還是以大台北生活圈的持有房屋的意願最強，也就是最大買盤都集中在大台北地區，次之責在中彰頭，和桃竹苗，但還是以大台北地區為主。



前有有說到全國總戶數是906萬戶，但有些房屋是不必繳交房屋稅的



2014年曾有修正房屋稅條例第五條

以下談一下房屋稅課徵的基本知識

依房屋現值課徵：　　

1. 住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值1.2%
2. 其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過3.6%
3. 各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率(這就是目前台北市在調定的非自用住宅稅率)。　　

1. 非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值3%，最高不得超過5%；
2. 供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過2.5%。
3. 房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積1/6　　
4. 前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。

可以看見增加最多戶數的以新北市和桃園市最多，台北新北豪宅增加又以新北房屋稅成長7.3萬戶一萬元以上的房屋稅為最多，全國4千元以下也增加4.1萬戶，但全國萬元以上也大增32.3萬戶，但雙北市都調高免徵門檻導致4千元以下的小宅與老宅很多都不需要繳交房屋稅。

2018年可以看見對照2015年非自用住宅以台北市上升最多，表示用以出租或'商業使用，這在較為繁榮的都市會更為明顯，但第二名與第三名竟然都沒有新北比較令人意外。

可以看見住家用的住宅的比重課稅比重高達87%，還是最主要的用途，再分類為自住類也有80%，另外10%穩定為營業用住宅。

第一集以台灣持有的房地產數目來看，多數的籌碼都還是集中在散戶手上，並沒有相當高比例持有在大戶手上的狀況，因此市場發生價格傾斜時，受害最厲害的還是一般大眾，且因為多數民眾手上仍有房貸，很難及時變賣財產尋找適合的地方居住，在全球經濟與房價雙雙大跌之時，失去現金流又沒有足夠準備金的房貸小資族是最危險的一群，很有可能在窮盡一切 借貸方式後就會產生房貸違約的現象，而主要售出的大約還有10%為兩戶以上的持有者，以900萬的戶數下去算，有將近90%的賣盤都可以賣出至少一間以上的房子保留一間即可，這賣盤的力量不能說不強。

以台北市100萬戶，新北市165萬戶的10%，都分別有10萬戶和16.5萬戶的賣盤可以丟出賣，這些反而有可能引動整個房價先行下跌，後再引發違約潮，房地產投資大戶與一般散戶就好比股市投資人，專業投資人一定在行情不對就先跑了，散戶會有損失厭惡的情緒，往往都停損或不得已類似融資斷頭違約才肯離場，在財政部這份數據資料出來後，我們更能看見全台房地產真實的籌碼是高度集中在散戶手上的。