最近新聞上最紅的就是今年房地產市場的火爆，早在五月份左右我就曾提過台灣今年房地產市場必然火爆，受到美國降息速度太快，又加上疫情的優惠利率，今年房貸利率已經來到1.31%-1.33%的低標，這就算了，還外加很多世界各國的台商與移民全部跑回來台灣，都準備大肆享用健保，我也早就說過，台灣的健保制度是不可能取消雙重國籍，這不是什麼公平問題，是立法委員不分藍綠他們的親朋好友，甚至現在前後藍綠官員甚至總統的親戚或者小孩去隨便問問查查都知道，很多都有雙重國籍。
這次央行重點打擊的第三房取消信用管制，也就是之前我們在探討德國為什麼房價吵不動時就說過，德國透過的就是融資困難，從資金源頭取得困難來抑制房價，德國你要買房沒有什麼貸款八成這種事情，所以導致炒房變成一件很困難的事情。一間1000萬的房子，其實你根本不用1000萬就能買到，200萬再外加100萬的裝潢就搞定了。
只要你年所得*10左右以內的額度貸款，通常銀行都願意，如果夫妻一起去，還可以除以2，以1000萬房子來說，年收40萬夫妻兩個80萬貸款800萬雖然生活有點困難但不是做不到的事情，所以這次的打房針對的是建商的餘屋貸款，所謂餘屋貸款就是建商銷售不出去的餘屋再做抵押給銀行套取資金，問題是通常這些房子會成為餘屋就是因為價格過高才會賣不掉，不然建商早就完銷了，所以央行這一步反而是希望促進建商把價格壓到市場行情盡快出清，不過央行給的還有五成，也就是說銀行還是可以餘屋貸款，只是不能像是過去一樣可以貸到八成之多。
而房地產的基本面究竟是虛胖還是有上漲的本質，這一點我們在債券利率的換算時其實就在深度文提過了，很多人搞不清楚就隨意批評房價，房價有區域性的限制，地段也有稀有性的問題，越稀有的地段就自然土地價格取得高昂，就會導致房價上升，雖然未必有流動性，但有價格支撐，這一點之前也說過了，今年我們的贊助好友有很多都在今年陸續買房了，上一個階段五月份有不少人在低點買到了不錯的價位，到年底有的人就寫信來說現在有些鄰居開價再加上一些規費多1-3萬都可以順利出脫，等於現買現賺。
而我認為12月這波央行打房，市場上有4000戶的預售買家很可能被攻擊到，光這幾天我就聽到不少銀行對保的電話和代銷有退訂的消息，所以我認為12月可以趁著這波機會在預售市場跟代銷好好議價，建商端也會因為餘屋貸款等出現壓力願意讓利，這個折扣我認為至少可以從8成開始談，但也要看實際建商與開價的狀況，有點建商基本上就亂開，但像是潤泰國建等一級建商，他們的公定價大概就是93折上下而已。
而有些像是寶佳集團就有蠻大的議價空間，遠雄的議價空間也不大，現在建商逐漸走向你越早買越吃香的模式，所以對房地產資訊的掌握也要追緊一點，持續觀看物件，我認為以大台北地區來說，無論新北市台北市，多看新房是好的，大台北的一級重劃區，如林口、桃園龜山這些桃園邊疆，或者再到青埔，是目前首購族最有機會購入的，房價才在1000萬-2000萬之間，屬於有些長輩幫忙還有機會的，而三重、新店央北重劃區，從50萬-70萬，除非能接受蠻小的空間，不然要買到40坪的比較舒服的空間，都要2500萬左右，甚至再更高，這就要一般人家裡財力雄厚才有可能，當然我知道我們贊助好友中不少創業的老闆，也不過30來歲，台北市比較小坪數的都也已經購入，靠自己創業就達到這種財力，也真的不簡單，但還是那句老話，還是要注重流動性，目前房地產市場，大不如小，不怕偏僻，資金利率低，不過短短十年，林口、青埔這些地方從荒煙蔓草，變成有商城、有捷運、有大型商城，光看華泰名品城和Xpark那個人潮，絕對不是假的，再到台中三井Outlet的台中港區，這些重劃區早就都是20年規劃以上，但近幾年資金氾濫，爬的速度真的非常驚人。
但也因為都會區價格更高，正台北連萬華、西門、這些西區都西區翻轉成功，東區反倒是因為資金外溢房東不肯讓利，畢竟現在東區的房東隨隨便便沒有個100億，也至少有50億，根本沒在怕這種租不出去，你就算課徵空屋稅我也不認為會打擊到他們，東區房東身家之厚，不是市井小民可以想像的，我有一次有個機會參加一個財經研討會，當中恰好就遇到一個東區家族的很熟識的代書，從中得知不少狀況，那整個結構不是政府和市場所想的，當你有錢到一個地步，你在思考的問題不是賺錢，但也因為東區地主太有錢，無心經營，所以整個東區商業衰退的狀況很明顯，連SOGO都有感，反而像是信義區、西門等區爬升的很快，之後台北車站開發成功後，整個東區我認為會猛爆性的衰退，屆時那些地主可能才會去思考競爭與改善的方法。
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