【房地產】央行祭出信用管制對房價也無能為力？合理房價到底是多少？

房價的問題過去我們也說過很多次，也很久沒提了，今天來談一下影響房價的各個層面和探討合理房價究竟是多少？

首先台灣最主要的房屋型態分為公寓、華廈、大樓、透天，而透天比較好理解日本稱為一戶建，也就是自成一戶的房子，公寓、華廈、大樓，這個就各說紛紜，而目前有管委會適用的公寓大廈管理條例第3條第1項第1款有規範：

公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線， 得區分為數部分之建築物及其基地。

實際上還是不夠白話，但通常這都是時代演進的各種建築類型，台北市有一種公寓是沒有電梯的，通常樓層都不高，這種特色就是一個單獨的梯間，沒有管理員，樓層都不高，通常都是5樓而已，著名的591房屋交易網站型態只有四種，公寓、電梯大樓、透天厝、別墅，公寓都在40年以上，公寓最大特色就是公設比低，但年份久遠，地段因為開發早通常都不錯。

華廈通常是超過5樓，7樓的產品不少，年份約莫在30年，所以光看樓高其實就可以判斷年份，華廈開始都有約7樓以上但超過10樓的產品不少。

10樓以上就是近30年內的最流行的電梯大樓，現在近五年新房子的公設比都約莫在30-40%的公設比，扣除陽台等，直接將權狀乘以0.65%就能得到差不多可用的室內面積。

這些房屋的種類會影響到經濟學裡面最重要的一件事情稱為規模經濟。

規模經濟告訴我們，生產成本會隨著生產規模的擴大而下降，這會使得廠商在競爭之間發生最大的成本差異，舉例來說：麥當勞一次可能可以買100萬包薯條原料，一間美式餐飲店可能只能買10包，他們之間的成本就會發生落差，這在建築行業也是如此，但原料的差異會比薪資的差異大，因為工錢通常不具有太大的規模經濟效益，畢竟做大建商的案子也是要花8小時，做小建商的案子也是要花8小時，評估的可能是穩定度與工期。

所以房屋大小與建商整體的營建規模最主要影響到他的營建成本，建房子有四項主要成本

1.土地成本（含貸款資金成本）

2.營建成本（含貸款資金成本）

3.廣告銷售成本（含貸款資金成本）

4.政府規費與稅金

最後加上利潤就是建商的銷售價格，實際上最後一個問題是大家最詬病的，為什麼建商銷售價格在這個市場裡面沒有意圖壓低的一方？正常來說假設你家附近有好幾家吃的，為了創造比較好的業績，同樣是火鍋店他們就會互相比價，以看起來比較優惠的價格去爭取銷售量。

台灣有沒有這樣的建商呢？

有啊！就是台灣建商的龍頭寶佳集團！

但因為寶佳沒有上市，但著名建商有上市的我們稍微看一下他們的財報狀況，

遠雄()2014年營業利益率32.9%，之後一路下降到只有20%左右，2020年營業利率率是19%

長虹(5534)2020年的營業利率率約27.2%，2014年年最高曾到38.8%左右，

冠德(2520)2020年營業利益率為18.9%，2014年曾有26.3%的紀錄，

興富發(2542)2020年營業利益率16.9%，2014年最高30.1%的紀錄

達麗(6177)2020年營業利益率7.97%，2014年最高32.9%的紀錄，

太子(2511)2020年營業利益率1.44%，2015年最高為15.2%的紀錄

日勝生(2547)2020年營業利益率6.68%，2018年最高為13.4%的紀錄

櫻花建(2539)2020年營業利益率22.8%，2015年最高為33.6%的紀錄

華固(2548)2020年營業利益率27.4%，2015年最高為36.1%的紀錄

國建(2501)2020年營業利益率11.1％，2014年最高為30.3%的紀錄

從上市櫃公司的財報來看，建設公司利潤最好的時候是長虹建設2014年將近38.8%的紀錄，最低也有可能20%上下而已，顯見實際上建設公司真實的利潤是30%上下而已，就算我們把股東權益報酬率也就是已經把槓桿算下去的狀況，長虹的權益報酬也不過20-30%上下游走而已。

所以反過來說房價一直高漲，但實際上成本上升的更快，這裡面如果要細分各項成本，漲幅最驚人可能仍是土地，我隨便查了一下最貴的台北市大安區的土地，以2019年12月成交瑞安段一小段234-9地號，總坪數194.2坪，總成交5億3千多萬，每坪土地價格273萬，而依據臺北市土地使用分區管制規則第52條文教區建蔽率35%，容積率240%，194.2坪*2.4 = 466坪，194.2坪*0.35 = 67.97，也就是說大約可以蓋7層樓左右的建築，總面積466坪，假設我們算一下5.3億一坪營建成本是10萬元，4660萬的營建成本加上5.3億，算5.76億左右的成本去除以466坪，那成本就是123萬每坪，也就是說建商都還不算其他成本，如果以這個土地和營建成本去算，如果沒有其他獎勵容積的話，大安區這一坪建坪就價值123萬的成本。

這當中的價格幾乎都是土地來的，所以房價不需要研究太多，只要研究土地價格就好，能有效降低土地價格就能降低房價。

如果反向推估往往看房價合理水準是看

1.房價所得比(housing price-to-income ratio)

2.住宅負擔能力指數(Housing Affordability Index)

房價所得比台北市約15多，全台約9多，但仍要考慮虛坪與實坪問題，世界銀行給的合理數據在1.8-5.5之間，而以住宅負擔能力指數另外一個房屋貸款負擔率台灣僅有七個縣市可合理負擔，桃園市、雲林、嘉義、屏東、基隆、新竹市、嘉義市，以消費者的眼光來看，他們是尋找可負擔的房子，可負擔的房子越少就顯見房價壓力，建商只是很單純制定利潤，至於成本主要受限土地價格，土地成本取得困難主要是大家往都會區擠，如果人口能有效往郊區分散，可以很明顯發現越是市中心價格就越高，桃園市的房屋貸款負擔率就明顯輕鬆很多，這之間的關係非常簡單就是房價/收入。

當收入提升，房價追不上，負擔自然變低，反之房價上升快速，就難以抵抗，這之前我說過很多次，為什麼你必須學會投資與看懂經濟和景氣，否則只靠上班的收入當然難以對抗這個複雜的金融環境，只能一直喊房價高漲，自然就會痛苦不堪，而如何壓抑土地價格來讓房價下降，這又是一個非常大的題目了。

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