作者：納蘭雪敏
一間可以居住的房子他的本質是可以非常簡單拆成三個部分：
1.土地成本
2.營建成本
3.稅金＋銷售成本
現在最貴的是什麼？營建成本以台北市來說了不起就是20萬，稅金與銷售成本了不起就是5萬，也就是說如果土地價格為0，那建商利潤抓20%，一坪房子的售價就是24萬，問題來了，台北市現在動輒150萬的新屋價格哪來的？就是126萬的土地成本＋24萬的營建與銷售成本，所以要解決高房價問題要解決土地價格過高的問題。
2022年的1月，台中清水的遠雄之星NO.8，一間44.88坪配上一個車位89萬的房子只要822萬，一坪成交價16.33萬，幾乎就可以驗證土地只要夠便宜，房子正常的價格就是能賣到一坪20萬以內絕對沒有問題。
問題來了，政府不願意便宜釋出土地，全台最大的地主就是各縣市的地方政府，要取得政府的土地必須投標，投標的原則非常簡單，價高者得，那就是說誰最有錢誰就可以取得土地，自然都變成財團與建商容易取得，建商與財團可以取得土建融資也就是在土地上蓋房子的土地與建築融資的貸款，多數的資金來自於銀行，財團以保險業為主他們取得保戶的資金就可以進入房地產開發，由保險業者取得土地，或者由建商貸款進行開發後再由壽險業者買回，自有的資本並不用多就能夠打開槓桿來獲取大量的資本。
每一個地方政府都在進行土地標售
新北市
桃園市
另外搭配上徵收土地，等於政府自己可以非常廉價的方式取得土地，然後再用高價標售，2021年時，17家建商搶二重疏洪道標售土地，溢價底標七成拿下，一坪土地171.2萬，那你知道怎樣算建商未來要賣多少錢嗎？
我曾在冰質資本的付費房產深度文計算過，最後算出來是65萬，如果土地價格減半你會馬上一坪省下22.25萬，這個公式也在深度文算給你看，土地的價格重要性由此可知，所以只要中央願意給經費讓地方政府不出現財政缺口，地方就不需以徵收或標售土地來做為財政來源，自然就能解決高房價問題，但另外一個問題是如果政府不分地段都標給建商，要求用最低價格賣，但最後勢必好地段大家搶，最公平方式就是抽籤，這又會造成，可能一樣20萬買，有人能買到很好的地段，有人只能買到很差的地段，解決的方式可能必須用房產稅去解決這個問題，也就是你買來可能很便宜，但地段好的稅金高，你就必須有更好的經濟能力才能買，最終還是回歸市場機制。
但有一點與現在有很大的不同：
土地持有和資源佔據：目前的情況是，土地持有者佔有大量資源，這可能導致房地產市場中的資源分配不均。
政府設定最低銷售價格並進行出售：為了降低房價，政府可以介入房地產市場，通過設定最低價格出售房屋來控制房價。這樣做的目的是使得房產更加負擔得起，特別是對中低收入家庭。
房屋稅和稅收回補：通過對房產徵收房屋稅，政府可以從長遠來看回補因為最低價格標售所減少的稅收。
特種房屋的概念：這類政府設定最低價格並標售的房屋應被認定為「特種房屋」。在這種制度下，如果賣家出售這類房屋，他們將只獲得原始購買金額的回報，而房屋增值的部分將變成換屋準備金。
準備金的使用和購房限制：這種換屋準備金只能用於購買這類政府規定的特種房屋，且每人限購一戶。這樣的規定旨在避免投機行為，確保房屋主要用於居住而非投資，也實現孫中山漲價歸公的想法，漲價歸公後但新建房屋的成本提高仍然可以透過準備金去買特種房屋，使得整個特種房屋無法炒作，因為一賣掉所有的漲價部分全部跑到政府的基金變成準備金而已，無法落入投資客的口袋。
房價本身建築成本與銷售成本就是20萬上下，中南部甚至更低，土地只要夠便宜，高房價就不會是問題，另外一個總統候選人柯文哲曾提出的觀點，現在社會住宅不能只蓋在偏僻的地方，建設捷運網路時，就必須提前卡位土地，意思是我社會住宅的用地都決定好了，計畫都決定好蓋社會住宅了，才開始進行捷運路網的鋪設。
避免捷運是花全體納稅人的錢，卻圖利到少數的地主或房屋持有者，這些捷運路線通常最早知道的都是議員、立委等政治人物，甚至財團與政客收購土地後，再把重大建設故意蓋在這些土地旁邊，就能用納稅人的錢來讓自己的土地暴漲，做法跟股票市場的老鼠倉一模一樣，先自己買進股票後，再利用勞保基金的錢拉抬，把自己的股票賣掉獲利。
創新、有效、公平的房屋政策
全球受到最多正面評價的是新加坡的住宅政策，新加坡房屋發展局(HDB)提供大量公共(社會)住宅給低手入戶，有多種補貼與貸款計畫，例如一間三房的HDB公寓差不多是新加坡幣20-40萬元，但也會因為位置與其他因素來調整。
新加坡統計局的薪資中位數在2022年約收入大概在4000-4500左右，全年約是48000新加坡幣，所以即使以最貴的三房住宅而言，大概都只要十年不吃不喝就能買到。
而且還有多種補貼與貸款政策。
丹麥也有可以負擔的社會住宅，有非營利的政府機構提公設會住宅，由合作社、市政機構或非營利組織經營，荷蘭也有大量的社會住宅與租金控制和住宅補貼給中低收入家庭，德國則以強調租客的權力聞名，租客有長期租約與受保護的租金制度，並且還有限制租金漲價的法律。
不過這幾個國家，仍以新加坡的住宅政策最令世人稱羨，新加坡的政府因為控制了許多國有企業與利潤，再把這些利潤回饋給人民，使得人民受惠於國家的發展，形成良性循環。
2019年我曾寫過新加坡的許多經營為什麼如此成功。
核心的關鍵仍然就是菁英政治，高效的行政制度與努力奮鬥的思想深根在每個人心中，使得國家雖小，競爭力仍然非常強悍，李光耀曾說過：
我從來不太關心和重視民意調查或民望。我認為，著意民調的領袖是弱勢領袖。如果你關心自己的民望升升跌跌，你就不是領袖，只是隨風擺柳。
這句話貫穿了民主政治愚昧的本質，因為多數人並不會並不認真的看待自己的權力與無法全面的掌握局勢，會以公關形象與討好民眾為本，忽略國家長期利益，如臺灣健保實施時多數聲音都是反對，因為必需要每個月繳交健保費，但20年後是一項人人稱羨的政策。
土地與房屋在中國歷史中影響極大，因為會破壞既得利益者的結構，也會使得財團與政客沒有生存之地，數十億的選舉經費，花錢必需要有地方回收，從財團身上拿錢，自然就必須回饋，這是商業的供需問題，理解了這樣的本質，壓制選舉的經費與把票投給從民眾身上募款的政黨與政治人物才有機會擺脫財團的控制。
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