最近最多人問的應該屬於金融股，今天富邦金、國泰金、合庫金、台新金、潤泰全都全再創新高，現在這個階段台股距離高點18034截至今天2021年7月23日收17572點，不過回跌2.6%左右，我個人對股市的看法非常簡單，8月底到9月初就要Taper的訊號是一個不確定的事件。
因為之前討論Taper時通膨非常旺，現在已經從殖利率曲線和美國國債殖利率可以看到通膨正在如年初FED預測的是暫時性的，近一個月市場最強的就是美國科技股與非必需消費和健康板塊，如果你要問我台股下半年什麼族群比較有機會，我認為會是PCB，因為銅價開始反轉，當時年初線線看好PCB忽略了銅價上漲的背景，但現在銅價反轉，原物料、航運回跌的態勢明顯，雖然原物料、航運我並不認為會一波到底式的崩盤，但資金已經撤出，就生無可戀。
台股部分還是應該繼續抱著金融股，美股部分金融股已經轉弱一陣，而黃金·比特幣這類的資產因為他們沒有利率的特性，其實不適合在升息循環持有，雖然現在還沒真正進入升息循環，是緊縮之前的階段，科技股持續上升的時間可能被殖利率曲線扁平給影響，且最近美股的大事件為什麼難以出現巨幅的回跌，主要是期權市場賣權的預期心理過強，這會使得股市很難出現大幅度的崩盤，表示美股市場所有人都做好崩盤準備，這樣就會很難出現崩盤。
所以我認為當前比較健康的策略，美股部分可以持有50%的中天期債券例如VGIT這類的ETF，50%配置部分的IWF這類成長型ETF，雖然IWF未必可以勝過XLK這類純科技股，但至少他能發揮通膨降低時打敗大盤的作用，舉個例子，過去一個月VOO報酬率為2.95%，IWF是4.83%，XLK是5.77%。
台股因為ETF種類沒那麼多其實不好配置，從資產配置角度困難度高很多，只能選擇性的配置股市，目前我在昨天買了00675L在51左右5%，也不敢買太多，個股我就點綴性的提可以觀察的名單如興富發，股息殖利率不錯，興富發很勇於獵地，未來幾年受到全台房市大漲，過去興富發在消費者心中口碑未必有多好，但產品的定位本身就是給首購族的定位，去年5月6日我曾說過買房的最佳時機已經來臨，不過一年大家已經看到房地產瘋狂的上漲。
如果你問我現在是不是一個自住買進的好時機？
這個問題要衡量蠻多事情，但從一個大方向來看，我認為房地產未來幾年的漲幅不會像過去一年這麼兇猛了，主因是美國本身FED也正在討論降MBS，台灣也經歷兩次選擇性信用管制與房地合一稅2.0，與第一次房地合一2.0一樣，除了幾個熱區如竹北、台中，為什麼竹北、台中爆
漲？去年的6月17日當時曾發過一篇文做過六都1997年到2017年底的勞保變化：
新北市成長17%
台北市成長12%
桃園市成長25%
台中市成長37%
台南市成長22%
高雄市成長15%
以樂居數字統計來看，北屯人口26.5萬人左右，最新平均2021年成交價站上24萬，家戶所得約87.58萬，但成交量可能被價格影響從2018年5415戶到去年反而掉到3190戶左右，目前價格最高是11期重劃區，
再來是捷運機廠重劃區
南屯目前最高價為單元二重劃區與七期重劃區和單元三重劃區，七期因為涵蓋西屯與南屯區，該區平均房價已經來到近38萬，屋齡3年內的房子比如興富發的文華匯最新成交價都是可怕的55萬以上，富宇世界之匯2021年5月大坪數價格也衝上50萬。
接著我們看一下人口數據，南屯人口16.5萬人，家戶所得103萬，平均成交單價2021年也破28.5萬，但成交量最高點在2017年的2735戶，也是逐年下降，但比較穩定的都在2500戶上下震盪。
接著我們來看全台第一熱區竹北，竹北市人口17萬，比南屯只多一點點，但家戶所得高達114萬，人口一年暴增7180人，所得也持續上升，2021年破30萬的均價，雖然交易量也是2017年逐年下降，但一年都還是有3600戶成交，竹北高鐵特區均價33.17萬，但像是五年的國泰TWIN PARK已經破45萬大關，這可是80-100坪的大坪數案，但價格仍然可以持續上升，坪數稍微小一點的遠雄六家匯2021年4月成交價也爆衝到快要50萬一坪，小坪數屋齡4年的湛泰去年2020年12月破40萬以後，今年成交也高達39.12萬，基本上都是40萬的基本盤，新竹縣除了竹北市外，湖口、新豐、新埔、竹東價格都偏低，平均單價都只有16萬，但新埔與竹東也開始上升，這都是竹北旁的鄉鎮，新竹市則是以東區最貴，平均價28.6萬左右，這也與竹北相去不遠了。
接著看一下新北市，目前新北市每年交易量都逐漸往上，去年2020年已經來到32840戶，價格2021也來到37萬以上，目前上漲最快速的區是三峽，我們只看屋齡0-5年的新房
三峽一年暴漲17.6%，這可能與三峽的供給不多有關，北大特區本身的面積小，雖然三峽家戶所得不過72萬，這個數字比北屯87萬還低，但因為地理位置並不差，基期又低，整體可電奧主要是中園國小生活圈上漲幅度大，這個區內的新房價格才近30萬，而三峽以外，淡水上漲8.86%，樹林也大漲9%，新莊林口都大漲7%左右，目前新莊以頭前重劃區價格高達近50萬最貴，因為距離捷運幸福站近，像是幸福璞園已經成交價破60萬的也已經看得到，而且車位價格還高達260萬上下。
接著看林口，目前人口12萬人左右，財政部公布的數據所得中位數最高者為林口，2021年5月份公佈2018年度資料，林口為新北最高78.9萬，因為靠近機場與醫院吸引不少機師與醫師，又鄰近華亞園區，雖然無法與新竹高薪工程師完全相比，但林口因為整個過交流道後幾乎都是住宅區，是台灣非常少數類似於青埔有大腹地的住宅重劃區，對照新莊頭前重劃一坪60萬的新屋價格，林口的頂標價格約在50萬，如新成屋的森聯41、長虹交響悅，或是預售屋長耀初近50萬的價格，近A9的價格都在這附近。
所以如果你問我，我認為現在的房地產週期很類似2015年房地合一1.0的時候，之後再暴漲的可能性不大，資金緊縮時如2011年在2010年後曾經歷一次泡沫後的崩盤，我們蠻多贊助好友在去年5月後兩個月內撿到便宜，現在再進去已經太晚了，可以再等等了。
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